תפריט
משכנתאות בקפריסין
משכנתאות בקפריסין פחות נפוצות מבישראל ותהליך קבלת משכנתא בקפריסין יהיה ארוך וילווה בהצגת מסמכים רבים. זאת בשל בקרות קשוחות שמפעיל האיחוד האירופי על קפריסין.
גם תושבי חוץ ללא דרכון אירופאי יכולים לקבל משכנתא בקפריסין
בכתבה הזו נסביר קצת על משכנתאות בקפריסין ובמה הן כרוכות. נעשה זאת במונחים מובנים וברורים לכולנו. הכתבה אינה תחליף לייעוץ מקצועי שלנו ונועדה כדי לתת חומר רקע ולצייד אותכם בעובדות חשובות לתכנון צעדיכם.
לפני הכל אנחנו מציעים לכם לקרוא את המדריך השלם שלנו לרכישת נדל"ן בקפריסין.
אם כבר קראתם אותו או שאתם נמצאים בשלבים מתקדמים. הרי שאיתרתם כבר את הנכס הרצוי לקנייה בקפריסין, בין אם זה בית למגורים או דירה להשכרה וכעת אתם נדרשים להחליט כיצד לממן את הרכישה. אלו אפשרויות עומדות בפניכם.
האחת מימון כל הרכישה מהון עצמי ללא צורך בהלוואות, במקרה כזה החיסרון הוא שאין מינוף אבל היתרון הוא במהירות התגובה ואפשרות קניית נכסים בהזדמנות. אלו אשר לא יחכו לסיום תהליך קבלת ההלוואה.
האפשרות השנייה היא לקיחת הלוואה מבנק ישראלי בשקלים, הלוואה כזאת לא תינתן כמשכנתא ושיעורה ואחוזי הריבית יקבעו על פי מערכת היחסים שלכם עם הבנק המקומי.
היתרונות, ריבית אטרקטיבית ברוב המקרים ופחות בירוקרטיה בשל היותכם אזרחי ישראל. חסרונות, צורך בהמרות מטבע גם בלקיחת ההלוואה לרכישת הנכס וגם בתשלומי ההחזר, בהנחה ואתם מעוניינים שתשלום שכר הדירה יחזיר את ההלוואה. בנוסף לא ניתן יהיה להשתמש בנכס הנרכש כבטחון להלוואה.
אפשרות שלישית היא לקיחת משכנתא בקפריסין. יתרונות, הלוואה במטבע מקומי, הנכס משמש כבטוחה, השכירות משולמת אף היא במטבע מקומי ומינוף. החיסרון תהליך בירוקרטי בו אתם נדרשים לשכנע בנק זר להעניק לכם את המשכנתא המבוקשת.
בעניין אפשרות אחת ושתיים אנו בטוחים שאינכם נדרשים לנו ולכן נתרכז כעת באפשרות השלישית, ז”א לקיחת משכנתא בקפריסין. פה תמצאו אותנו מועילים מאוד בדרך לאישור בקשת המשכנתא שלכם. אנחנו יודעים לטפל במשכנתאות בין אם למשקיע פרטי ובין אם לחברה שהקמתם.
חשוב לדעת לפני הכל שלצורך קבלת משכנתאות בקפריסין יש צורך בהסכם רכישה ולכן ברגע שהחלטתם על נכס ואתם מעוניינים במשכנתא עליכם להציג לבנק הסכם זה. בניגוד למה שהתרחש בקפריסין בעבר, הבנק ישלח נציג לכל נכס בכל מקום בו תקנו. נציג הבנק יבצע הערכה ועל פי הערכה זו תחושב המשכנתא לה אתם זכאים. יש לקחת בחשבון שבמקרים רבים הבנק יעריך את מחיר הנכס ב-20% פחות ממה שמקובל בשוק על מנת לאפשר לו מכירה מהירה במידה ולא תעמדו בתשלומי המשכנתא.
על מנת לקבל משכנתא בקפריסין תדרשו קודם לכן לפתוח חשבון בנק בקפריסין.
יחד עם הסכם הרכישה תצטרכו להגיש לבנק רשימת מסמכים ארוכה ומפורטת. מסמכי מקור באנגלית או מסמכים המתורגמים לאנגלית + חותמת אפוסטיל.
עלות ממוצעת לתרגום מסמכים אלו כ- 2500 ש"ח
רשימת מסמכי הבסיס הנדרשים להגשת בקשה למשכנתא בקפריסין (עליהם תצטרכו להוסיף תיעודיים המאמתים את כל הצהרותיכם בבנק).
- צילום דרכון
- מכתב המלצה מהבנק שלכם בישראל. מכתב שיעיד על ותק החשבון שלכם ויגיד שאתם לקוחות נורמטיבים. יתכן ותתקלו בקצת בעיות בנידון אבל תתעקשו ותסבירו שאתם מבקשים מכתב המעיד על העבר ואין בו דבר אשר יחייב את הבנק לאחריות על פעילותכם בעתיד.
- תלושי שכר 3-6 חודשים אחורה או אישור מעסיק או רואה חשבון על הכנסה שנתית.
- דו״ח שנתי למס הכנסה לעצמאיים או טופס 106 לשכירים. שנתיים או שלוש אחורה.
- נכון להיום. הוכחת ההכנסה החשובה ביותר לבנקים בקפריסין מבוססת על אישורי תשלומי המס שלכם משנים קודמות.
- מסמכים המעידים על הכנסה נוספת (שכירות, פקדונות וכדומה).
- דפי חשבון בנק, 6 חודשים אחורה.
- עותקי דוחות בנקאים על הלוואות / משכנתאות קיימות, 12 חודשים אחורה.
- במידה ואינכם עובדים ואין לכם הכנסה רציפה תצטרכו להראות העתק מחשבון הבנק שלכם המוכיח יכולת החזר המשכנתא.
- העתק מחשבון הבנק המוכיח קיומו של ההון העצמי בו תשתמשו לרכישת הנכס (ההשתתפות העצמית שלכם ברכישה. מינימום 30% מערך הנכס שאתם רוכשים).
- אישור רואה חשבון או אישור אחר המעיד על מקורו של ההון העצמי שלכם (ירושה, מכירת נכס וכו').
- העתק חוזה הרכישה של הנכס בקפריסין.
- אישורים על תשלומים שכבר נעשו על ידכם לרכישת הנכס.
- 1-2 חשבונות של רשויות בישראל המעידים על כתובת מגורים (חשמל, ארנונה וכדומה)
- הפקדה של לפחות 1000 אירו בחשבון הבנק שפתחתם. מסכום זה ינוכו כל עלויות הבנק הנדרשות לצורך הכנת בקשת המשכנתא (ישולמו גם במקרה והמשכנתא לא תאושר).
- אישור העדר רישום פלילי בתוקף.
מעונינים לקבל משכנתא בקפריסין?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
תבינו שתפקידו של הבנק המקומי אליו אתם פונים הוא להכין את תיק המשכנתא בצירוף המלצה. תיק זה ישלח לניקוסיה בעילום שם וידון בוועדה שתחליט האם לאשר או לדחות הבקשה. כל בקשות המשכנתא של זרים נידנות באותו האופן ע"י אותה הוועדה. תפקיד הסניף המקומי שיטפל בעניינכם הוא רק להכין הבקשה, אין לו סמכות להחליט על אישורה. מנהלי הסניפים קשובים מאוד למה שקורה במרכז בניקוסיה ולכן ישלחו רק בקשות שהם יודעים שיאשרו שם. לדוגמא, בזמן האחרון, משכנתאות על סכומים קטנים ניתנות רק לפרקי זמן קצרים ולא ניתן לפרוש אותם על מספר שנים כרצונכם. מנהלי הסניפים כבר מודעים לעניין ולכן ימנעו מראש מלשלוח בקשות אלו. ככה שבתכלס, במידה ונשלחה הבקשה, סיכויי קבלת המשכנתא מצויינים.
רצוי להבין גם שהבנקים בקפריסין כולל היחידה הבינלאומית בניקוסיה נתונים לפיקוח רגולטורי צמוד וקשיח של האיחוד האירופי. פיקוח מוצדק זה החל מאז משבר 2012/13 בו מלאו הבנקים בקפריסין תפקיד מרכזי בהתדרדרות קפריסין למשבר הכלכלי שפקד אותם.
כמה עובדות על משכנתאות בקפריסין
- בקפריסין אפשר לקבל משכנתא של עד 70% מערך הנכס, על פי הערכת הבנק, לנכס ראשון. מהשני ואילך תקבלו עד 60% בד"כ ובריביות פחות טובות. אם יבינו בבנק שאתם הולכים למהלך עסקי אחוז המימון ירד גם ל- 50% ובתנאים שונים (לכן אסור להגיד בבנק שבכוונתכם להשכיר הדירה).
- ריבית הבסיס לזרים הינה קבועה ואינה זהה לריבית ממנה יהנו אזרחים קפריסאים או תושבים חוקיים בקפריסין במשך השנה האחרונה. הריבית משתנה בהתאם לבטחונות, תקופת המשכנתא ובעיקר בהתאם למידת ההשתתפות הראשונית שלכם (אחוז ההון העצמי בעסקה). כיום, נכון לתחילת 2024 עומדות הריביות באזור ה 7% בתלות במסלול המשכנתא בו תבחרו. קבועה/מתחדשת כל 3 עד 5 שנים. ריבית זו נכונה לנכס ראשון בלבד. שימו לב שהרביות עולות היום בקצב שונה ממה שהכרנו ולכן יש צורך להתעדכן באופן רציף.
- תקופת המשכנתא עד 15-20 שנה ובכל מקרה גיל המבקשים בתוספת תקופת המשכנתא לא יעלה על 65. ניתן להגיע גם לגיל 67, מאחר וזה גיל הפרישה בישראל.
- בבקשת משכנתא בסכום נמוך לא תתאפשר פריסה של מעל 10 שנים.
- ניתן לקחת ההלוואה באירו, דולר או פאונד.
- ניתן לפרוע המשכנתא בתשלומים חודשיים או רבעוניים.
- זמן ממוצע לקבלת משכנתא 45-60 ימים. בתקופה זו כדאי לחשוב על 60 ימים אולי פלוס קצת.
- ניתן לקבל משכנתא על שיפוצים/בנייה, מול חוזה עם קבלן. הכסף ישוחרר בהתאם לתנאי החוזה.
- לא ניתן לקבל משכנתא על קניית קרקע. לעיתים יש פתרונות יצירתיים לעניין.
- לא ניתן לקבל משכנתא על נכס קיים (שלא לצורך שיפוץ).
- חברות יכולות לקבל משכנתאות והלוואות אחרות בקפריסין. הבנק יבצע בדיקות נאותות על החברה עצמה ועל כל אחד ממחזיקי המניות ובעלי התפקידים בחברה כאדם פרטי.
טיפ שחשוב לזכור: כל מילה שאתם אומרים בבנק תהייה צריכה להיות מגובה במסמכים רבים לאחר מכן. היו שקולים וזהירים. תשאירו האגו בבית, אל תחלקו מידע בהתנדבות ואל תנסו להראות גדולים ועשירים. זה לא משנה את סיכויי קבלת המשכנתא ורק תסתבכו באינסוף ניירת. תשובות של כן ולא עובדות הכי טוב. אם יש לכם קשר לארה"ב תשתדלו להצניעו ככל האפשר.
עלויות לקיחת משכנתא בקפריסין כוללות:
עמלות בנקים
עמלת הסדר הבנקאי 500-1000 אירו.
עמלת תיעוד 50-100 אירו.
עלות שמאי עד 200 אירו.
כאמור עלויות פתיחת התיק כולל השמאי ישולמו גם במקרה של אי אישור המשכנתא.
תשלום ממשלתי
רישום משכנתא 30 אירו תשלום למרשם המקרקעין.
תשלום ביטוחים, חיים ומבנה
יעשה בבנק ויחושב לאחר שתמלאו שאלון רפואי ובהתאם לסוג הנכס, בכל מקרה בקפריסין הביטוחים זולים באופן משמעותי מישראל.
משרד עו״ד מלווה
במידה ורכישת הנכס שלכם מתבצעת איתנו, אנחנו נלווה אתכם גם אם תרצו לקחת משכנתא לצורך הרכישה. באחד מהמסלולים הבאים:
- משרד עו״ד מקומי שילווה את כל תהליך קבלת המשכנתא כולל פתיחת חשבון בנק. כשלוקחים משכנתא בקפריסין חייבים לפתוח חשבון בנק. למעשה זה המקרה היחיד שבו אתם חייבים חשבון בנק על מנת לקנות בית בקפריסין.
- אם אתם מסתדרים עם מסמכים ולא חוששים מפגישות בבנק הרי שנגיע ביחד ליחידה הבינלאומית של הבנק, ניפגש עם המנהלת לראיון הכרות קצר ואז יוצמד לכם פקיד שמולו נתנהל עד לאישור המשכנתא. השרות הזה נכלל כבר בעלות הליווי שלנו.
- ברוקר מקומי המתמחה בהגשות בקשות למשכנתא מהבנקים השונים בקפריסין.
לסיכום משכנתאות בקפריסין
מניסיוננו לאחר ליווי תהליכי לקיחת משכנתא בקפריסין אנו יודעים להגיד שאין מקרה אחד מעיד על השני, שישנם שינויים מתמידים ברמת הביטחונות והאישורים הנדרשים על ידי הבנק וכן שינויים קלים בשיעורי הריבית החלים על המשכנתא.
בכתבה זו שיתפנו אתכם בחלק מהידע שצברנו במהלך השנים. אין לראות בכתבה זו ככתבה המכסה את כל נושא המשכנתאות בקפריסין מאחר ותחום זה משתנה באופן תדיר בהתאם לרגולציות האיחוד האירופאי, החלטות הממשלה בנושא הבנקים, (מוזמנים לקרוא כתבה שהעלנו בנושא כלכלת קפריסין, החובות האבודים של הבנקים משנים 2012-2013 והרגולציות שהוטמעו בקפריסין כדי למנוע מצב כזה בעתיד) וכמובן נתוניכם האישיים.
לקוחותינו נהנים מייעוץ וליווי מלא עד לקבלת המשכנתא ויוצאים נשכרים מנסיוננו והקשרים שיצרנו בבנקים השונים ובמשרדים הרלוונטים.
ואם אתם כבר כאן כדאי לכם גם לעיין בכתבה שהכנו בנושא מיסים בקפריסין שתתן לכם מושג לגבי מה הצפוי לכם בקפריסין. כמו תמיד, כמה שתגיעו יותר יודעים ומוכנים יהייה קל יותר והתוצאות שתשיגו טובות יותר.
עניין אתכם? חושבים שיעניין אחרים? מוזמנים בשמחה (ואפילו נודה לכם) לשתף המדריך בפייסבוק, וואטצאפ או מייל.
לפרטים נוספים אנא השאירו פנייתכם וניצור אתכם קשר בהקדם