‏מיסוי נדל״ן בקפריסין לשנת 2026

‏1. מפת המס: מה משלמים ברכישה, בזמן הבעלות ובמכירה

‏הדרך הפשוטה להבין מיסוי נדל״ן בקפריסין היא לחלק את חיי הנכס לשלושה שלבים. בשלב הרכישה בודקים אם העסקה חייבת במע״מ או בדמי העברת בעלות, ומוסיפים אגרות ועלויות ביצוע. בזמן הבעלות מפרידים בין חיובים מקומיים ועלויות אחזקה לבין מס הכנסה ו־GHS על הכנסה מהשכרה. בעת המכירה בוחנים את הרווח החייב, את ההוצאות המותרות ואת הפטורים שטרם נוצלו.

‏הטבלה היא מפה ולא הצעת מחיר. שתי דירות שמחירן זהה יכולות לייצר תקציב שונה לחלוטין: דירה חדשה להשקעה עשויה לשאת מע״מ של 19%, בעוד דירת יד שנייה שאינה חייבת במע״מ תישא דמי העברה לפי מדרגות. גם אותו נכס יכול להניב תוצאת מס שונה אם הוא נרשם על שם אדם אחד, שני רוכשים או חברה.

‏חשוב גם לקרוא לכל חיוב בשם הנכון. שכר טרחת עורך דין, הערכת שמאי, דמי ניהול, ביטוח ותחזוקת בריכה אינם מסים. הם עדיין חלק מהתקציב, אבל הם מחושבים ומנוהלים אחרת. כשמערבבים את כולם תחת הכותרת “מס”, קשה לראות מה קבוע בחוק, מה תלוי בספק ומה אפשר לתכנן מראש.

‏2. לפני הרכישה: על שם מי יירשם הנכס

‏את שאלת הבעלות צריך לפתור לפני חתימת חוזה הרכישה. שינוי לאחר מכן עלול להיחשב להעברה חדשה, לדרוש הסכמות של הבנק או המוכר וליצור עלויות ומס שלא היו נדרשים אילו המבנה נקבע מראש.

‏ברכישה פרטית האפשרויות הנפוצות הן רישום על שם רוכש אחד או רישום בחלקים מוגדרים על שם שני רוכשים. רישום משותף משפיע על הזכויות בנכס, על חלוקת הכנסות השכירות, על החישוב בעת מכירה ועל הירושה. הוא עשוי גם להפחית דמי העברה, משום שהמדרגות מחושבות לפי שווי החלק שמקבל כל רוכש.

‏לדוגמה, בדירת יד שנייה בשווי 300,000 אירו, דמי ההעברה האפקטיביים לרוכש אחד הם 8,600 אירו. אם שני רוכשים מקבלים מחצית שווה בשווי 150,000 אירו כל אחד, דמי ההעברה הם 2,900 אירו לכל רוכש ו־5,800 אירו בסך הכול. החיסכון של 2,800 אירו נובע מהפעלת המדרגות מחדש לכל רוכש, לא מעצם היותם בני זוג.

‏החיסכון אינו צריך לנהל את ההחלטה לבדו. צריך לבדוק מי מביא את ההון, מי יישא במשכנתא, כיצד רוצים לחלק את ההכנסה, מה יקרה בפרידה או בירושה ומי יחתום בעת מכירה. אם יש פער בין הבעלות הרשומה להסכמות הכלכליות בין הרוכשים, צריך להסדיר אותו במפורש.

‏חברה קפריסאית יכולה להתאים לפעילות רחבה או עסקית, אך היא אינה קיצור דרך אוטומטי למס נמוך. לחברה יש הנהלת חשבונות, דוחות, עלויות הקמה ותפעול, שאלות של חלוקת רווחים ולעיתים גם השלכות בישראל. לכן בוחנים חברה מול רכישה פרטית במספרים מלאים, ולא רק לפי שיעור מס החברות.

‏כאשר יש מימון, המבנה חייב להתאים גם לתנאי הבנק. מימון פרטי אינו זהה למימון חברה, ולא כל בנק יסכים לשינוי בעלים לאחר אישור ההלוואה. אפשר לקרוא עוד על התהליך במדריך המשכנתאות של OMROADS.

‏3. המסים והחיובים ברכישת נכס בקפריסין

‏נכס חדש: מע״מ של 19% או מסלול מופחת של 5%

‏רכישת נכס חדש מיזם חייבת בדרך כלל במע״מ בשיעור 19%. רוכשים שעומדים בתנאים יכולים לבקש שיעור מופחת של 5% עבור בית המגורים העיקרי שלהם בקפריסין. המסלול המופחת אינו מיועד לנכס שנרכש מראש להשכרה או כהשקעה.

‏במסלול הכללי החל כיום, שיעור 5% חל על 130 המ״ר הראשונים ועד ערך של 350,000 אירו, בתנאי ששטח המגורים הבנוי הכולל אינו עולה על 190 מ״ר וערך העסקה הכולל אינו עולה על 475,000 אירו. אם חורגים מאחד מספי המקסימום הכוללים, העסקה כולה עשויה להתחייב ב־19%. כאשר עומדים בספים הכוללים אך עוברים את גבול 130 המ״ר או 350,000 האירו, נוצר חישוב משולב. את המספר המדויק בודקים בעזרת המחשבון הרשמי של רשות המסים בקפריסין ועם עורכת הדין לפני בניית התקציב.

‏הבקשה מוגשת לאחר חתימת חוזה הרכישה והפקדתו ב־Land Registry. עד לקבלת האישור היזם עשוי לחייב תשלומים ב־19% ולערוך לאחר מכן התחשבנות. ההטבה כרוכה בשימוש בנכס כמקום המגורים העיקרי לתקופה של עשר שנים. מכירה, השכרה או הפסקת השימוש לפני תום התקופה מחייבות הודעה והחזר יחסי של ההטבה לתקופה שנותרה.

‏לדוגמה, בנכס שמחירו לפני מע״מ הוא 300,000 אירו ואושר במלואו לשיעור 5%, המע״מ הוא 15,000 אירו במקום 57,000 אירו. ההטבה היא 42,000 אירו. אם השימוש המזכה נפסק לאחר שלוש שנים מלאות, החלק המתייחס לשבע השנים שנותרו הוא 29,400 אירו. ההתחשבנות בפועל נעשית לפי מועד השינוי והאישור שניתן.

‏קיימות גם הוראות מעבר לפרויקטים מסוימים, ולכן תאריך ההיתר ומצב הפרויקט יכולים לשנות את המסלול. להסבר מעמיק יותר על הקבלן, החוזה, התשלומים והמע״מ, עברו למדריך רכישת נכסי נדל״ן חדשים בקפריסין.

‏נכס יד שנייה: דמי העברת בעלות

‏ברכישת נכס יד שנייה שאינה חייבת במע״מ משלמים Transfer Fees בעת העברת הטייטל. המדרגות המלאות הן 3% על 85,000 האירו הראשונים, 5% על החלק שבין 85,001 ל־170,000 אירו ו־8% על היתרה. ההפחתה הקיימת של 50% יוצרת שיעורים אפקטיביים של 1.5%, 2.5% ו־4%.

‏אין דמי העברה כאשר על אותה עסקת מקרקעין נגבה מע״מ. במילים פשוטות: מע״מ או דמי העברה, לא שניהם על אותה רכישה. ה־Land Registry רשאי לבדוק אם המחיר המוצהר משקף את שווי השוק ולהעמיד את החיוב על השווי שקבע. לרוכש קיימת דרך רשמית להשיג על ההערכה.

‏ההשוואה אינה כוללת שכר טרחה, הערכת שמאי, מימון או הכנת הנכס לשימוש. היא גם מניחה שהנכס החדש אכן זכאי לשיעור המופחת במלואו ושמחיר היד השנייה מתקבל כשווי השוק.

‏מס הבולים, אגרת הפקדה ועלויות ביצוע

‏מס הבולים הקפריסאי בוטל לגבי הסכמים ומסמכים שנחתמו מ־1 בינואר 2026. לעומת זאת, הפקדת חוזה מכר ב־Land Registry כרוכה באגרה של 50 אירו. זו אגרת הפקדה, לא מס בולים. מחשבונים ישנים שמוסיפים Stamp Duty לעסקה חדשה אינם נקודת מוצא אמינה.

‏לצד המסים יש להביא בחשבון שכר טרחה משפטי, בדיקות הנדסיות לפי הצורך, תרגום ואימות מסמכים, עלויות בנק והערכת שמאי. בעסקאות שאנחנו מלווים שכר הטרחה של משרד עורכי הדין הוא בדרך כלל 1% ממחיר הרכישה בתוספת מע״מ, אך צריך לקבל הצעה מסודרת ולבדוק בדיוק אילו פעולות היא כוללת.

‏4. המסים והחיובים בתקופת הבעלות

‏בקפריסין אין כיום מס מקרקעין ארצי שנתי מהסוג שהיה קיים בעבר; הוא בוטל משנת 2017. הביטול אינו אומר שהחזקת נכס אינה כרוכה בחיובים. רשות מקומית או מועצה קהילתית עשויה לגבות חיובים לפי סוג הנכס והאזור, ובמקומות מסוימים קיימים גם חיובי ביוב, אשפה ושירותים מקומיים.

‏בקומפלקס משותף מצטרפים דמי ניהול עבור בריכה, גינה, מעליות, ניקיון, תאורה וביטוח של השטחים המשותפים. אלה אינם מסים, אך הם יכולים להיות הוצאה שנתית משמעותית. לפני רכישה צריך לבקש את התקציב האחרון של ועד הניהול, לבדוק חובות של הבעלים הקודם ולשאול אם מתוכננות עבודות גדולות.

‏ההוצאות הנוספות תלויות בשימוש. בית מגורים פרטי דורש ביטוח, חשמל, מים, תיקונים ותחזוקת גינה או בריכה. נכס להשכרה דורש גם תקציב לתקופות ללא שוכר, תיווך או ניהול, ניקיון, תיקונים בין דיירים ולעיתים ציוד וריהוט. הכנסה של 2,000 אירו בחודש אינה תשואה נטו של 24,000 אירו בשנה.

‏כדאי לפתוח לנכס תיק מסמכים וחשבון מעקב מהיום הראשון. שומרים חוזה רכישה, חשבוניות עורכי דין ומהנדסים, הוכחות תשלום, חשבוניות על שיפורים, דוחות שכירות ותשלומים לרשות המקומית. חלק מהמסמכים דרושים לדיווח השוטף, ואחרים יכולים להקטין את הרווח החייב בעת מכירה.

‏אם יש משכנתא, הוסיפו את הריבית והביטוחים לניתוח התזרים, אך אל תניחו שכל הוצאה כספית מוכרת אוטומטית לצורכי מס. הטיפול בריבית, בפחת ובהוצאות תלוי בזהות הבעלים ובכללי המס החלים באותה שנה.

‏5. מיסוי הכנסות משכירות בקפריסין

‏הכנסה משכירות של יחיד מצטרפת להכנסותיו החייבות האחרות בקפריסין ונכנסת למדרגות מס ההכנסה האישיות. החל משנת המס 2026 המדרגה הראשונה, עד 22,000 אירו, מחויבת ב־0%. לאחריה חלים 20% על החלק שבין 22,001 ל־32,000 אירו, 25% על החלק שבין 32,001 ל־42,000 אירו, 30% על החלק שבין 42,001 ל־72,000 אירו ו־35% על היתרה.

‏לצורך מס הכנסה ניתנת בדרך כלל הפחתה של 20% מהכנסת השכירות ברוטו של בניין. ההפחתה אינה חלה באותו אופן על קרקע או מקום חניה. ייתכנו גם ניכויים אחרים לפי הדין והנסיבות, ולכן הדוגמה כאן אינה מחליפה דוח שמכין רואה חשבון.

‏נניח שדירה מניבה 36,000 אירו בשנה ולבעלים אין הכנסה חייבת אחרת בקפריסין. הפחתה של 20% היא 7,200 אירו, ולכן ההכנסה שנכנסת למדרגות היא 28,800 אירו. 22,000 האירו הראשונים מחויבים ב־0%, ועל 6,800 האירו הנותרים חל שיעור 20%. מס ההכנסה בדוגמה הוא 1,360 אירו.

‏אם אותה דירה רשומה בחלקים שווים על שם שני בעלים וההכנסה מיוחסת להם בהתאם לבעלות, חלקו של כל אחד הוא 18,000 אירו ברוטו ו־14,400 אירו לאחר ההפחתה. בהנחה שלשניהם אין הכנסה חייבת נוספת בקפריסין, כל אחד נשאר בתוך מדרגת 0% לעניין מס ההכנסה. זו דוגמה לכך שאופן הרישום משפיע גם אחרי הרכישה, אך הוא צריך לשקף בעלות אמיתית ולא רק תוצאה רצויה.

‏רפורמת 2026 ביטלה את רכיב ה־SDC שהיה חל בעבר על הכנסות משכירות, אבל מס הכנסה אינו התשלום היחיד. על הכנסת שכירות של יחיד חל גם תשלום ל־GHS, מערכת הבריאות הציבורית של קפריסין.

‏החיוב החל במרץ 2019 בשיעור 1.7%, וממרץ 2020 הוא עומד על 2.65% מהכנסת השכירות ברוטו — לפני הפחתת 20% המשמשת בחישוב מס ההכנסה — עד לתקרת הכנסה שנתית מצטברת של 180,000 אירו לאדם. בדוגמה של דירה המניבה 36,000 אירו בשנה, תשלום ה־GHS הוא 954 אירו. אם הדירה רשומה בחלקים שווים על שם שני אנשים, כל אחד משלם 477 אירו על חלקו בהכנסה, ובסך הכול 954 אירו.

‏החיוב חל על בעל נכס פרטי גם כאשר הוא אינו תושב מס בקפריסין, משום שההכנסה נובעת מנכס הנמצא בקפריסין. מעמד Non-Dom, היעדר זכאות לקבל שירותים באמצעות GHS או העובדה שלא נוצר מס הכנסה לתשלום אינם מעניקים פטור. כאשר הנכס מוחזק בידי חברה, הכנסת השכירות של החברה עצמה אינה חייבת ב־GHS. חריג אפשרי ליחיד קיים רק מכוח כללי התיאום הסוציאלי של האיחוד האירופי או הסכם בינלאומי רלוונטי, ובכפוף לאישור הפטור המתאים.

‏כאשר שכר הדירה משולם בידי חברה, שותפות, רשות מקומית או המדינה בקפריסין, ה־GHS נגבה בניכוי במקור. במקרים האחרים משלם אותו בעל הנכס בשומה עצמית במהלך השנה. הדוח השנתי אינו גובה את התשלום אוטומטית; הוא מציג את הכנסת השכירות ומאפשר לבדוק אם מס ההכנסה ותשלומי ה־GHS שולמו כנדרש. אם נותרה יתרה, משלמים אותה וסוגרים את שנת המס בצורה מסודרת.

‏עד וכולל שנת המס 2025, בעלי נכסים שהכנסתם נשארה מתחת לסף המס לא נדרשו במקרים רבים להגיש דוח מס שנתי. החל משנת המס 2026, כל יחיד שמקבל הכנסה משכירות בקפריסין חייב להגיש דוח שנתי, גם אם בסופו של החישוב לא נותר מס הכנסה לתשלום. הדוח הראשון לפי הכללים החדשים, עבור הכנסות שנת 2026, יוגש בשנת 2027. לכן משלימים את רישום המס לפני שמצטברת הכנסה ולא אחרי שמגיעה דרישה.

‏השכרה קצרת טווח יכולה להוסיף שכבות אחרות, ובהן רישוי פעילות, רישום הנכס ולעיתים מע״מ לפי מאפייני השירות והמחזור. אין להניח שכל דירת נופש מטופלת כמו שכירות מגורים ארוכת טווח. בודקים מראש את אופי השירות, אופן השיווק וזהות המפעיל.

‏6. הדיווח והמיסוי בישראל על נכס בקפריסין

‏מי שממשיך להיות תושב מס בישראל חייב בדרך כלל לדווח בישראל על הכנסה משכירות בקפריסין, גם אם ההכנסה דווחה ושולם עליה מס בקפריסין. החובה הישראלית מבוססת על תושבות ועל הכנסה עולמית, לא על מיקום חשבון הבנק שאליו נכנס שכר הדירה.

‏בישראל קיימים בדרך כלל שני מסלולים מרכזיים ליחיד. במסלול לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה משלמים 15% על הכנסה משכירות מחוץ לישראל, לאחר ניכוי פחת בלבד. במסלול הזה אין ניכוי של הוצאות אחרות ואין זיכוי בגין מס זר. במסלול הרגיל ההכנסה ממוסה לפי השיעור החל על הנישום, אך ניתן להביא בחשבון הוצאות מותרות, פחת וזיכוי בגין מס זר, בכפוף לכללים ולמגבלות.

‏אין כיום אמנה מקיפה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. עם זאת, המשפט “אין אמנה ולכן משלמים פעמיים” אינו מדויק. הדין הפנימי בישראל מאפשר במקרים מתאימים זיכוי בגין מס זר במסלול הרגיל. לעומת זאת, מי שבוחר במסלול 15% מוותר על הזיכוי. לכן משווים בין המסלולים בכל שנה לפי ההכנסה, הפחת, ההוצאות והמס ששולם בפועל בקפריסין.

‏לדוגמה, אם מס ההכנסה הקפריסאי על שכירות הוא 1,360 אירו, במסלול הישראלי הרגיל ייתכן שניתן יהיה לזקוף אותו מול המס הישראלי המיוחס לאותה הכנסה. במסלול 15% הוא לא יקוזז. אין בכך הבטחה שכל מס זר יזוכה במלואו: הזיכוי מוגבל לפי סוג ההכנסה, סכום המס הישראלי ותנאים נוספים.

‏רכישת הנכס, חשבון בנק בחו״ל והכנסות זרות יכולים ליצור גם חובות דיווח שאינן תשלום מס מיידי. רשות המסים מפעילה, בין היתר, את טופס 5329ב לדיווח על מקורות הכנסה ונכסים מחוץ לישראל. רואה החשבון הישראלי צריך לקבל את חוזה הרכישה, דוחות השכירות, הוצאות הנכס, אישורי המס הקפריסאיים ופרטי הבעלות.

‏אם אתם מתכננים מעבר לקפריסין, אל תפסיקו לדווח בישראל רק מפני שעברתם דירה או קיבלתם מספר מס קפריסאי. תושבות מס נקבעת לפי מכלול העובדות והדין בכל מדינה. אפשר להיות בתקופת מעבר שבה שתי המדינות טוענות לתושבות, והיעדר אמנה הופך תכנון ותיעוד מוקדמים לחשובים במיוחד.

‏7. המס החל במכירת נכס בקפריסין

‏מכירת מקרקעין בקפריסין כפופה בדרך כלל למס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח החייב, לא על מלוא מחיר המכירה. המס חל גם במצבים מסוימים על מכירת מניות בחברה שערכה נובע במישרין או בעקיפין ממקרקעין בקפריסין.

‏נקודת המוצא היא מחיר המכירה פחות עלות הרכישה. מהתוצאה ניתן להפחית, בכפוף למסמכים ולדין, הוצאות ישירות הקשורות לרכישה ולמכירה, שיפורים הוניים ועלויות נוספות שהותרו. עלות הרכישה והוצאות מסוימות עשויות להיות מותאמות למדד. הוצאות אחזקה שוטפות אינן הופכות אוטומטית להוצאה הונית במכירה.

‏רפורמת 2026 הגדילה את הפטורים האישיים המצטברים לאורך החיים: פטור כללי של עד 30,000 אירו, פטור של עד 50,000 אירו במכירת קרקע חקלאית בידי חקלאי העומד בתנאים, ופטור של עד 150,000 אירו במכירת בית מגורים עיקרי כאשר מתקיימים תנאי החוק. הפטורים הם אישיים, מצטברים לאורך החיים ואינם סכומים שמקבלים מחדש בכל עסקה. בדרך כלל לא מצרפים כמה פטורים כדי לעבור את התקרה הגבוהה המתאימה.

‏ניקח דוגמה פשוטה. נכס נרכש ב־250,000 אירו ונמכר ב־360,000 אירו. נניח שקיימות הוצאות מותרות ושיפורים מתועדים בסך 20,000 אירו והתאמת מדד של 10,000 אירו. הרווח לפני פטור הוא 80,000 אירו. אם המוכר זכאי לפטור הכללי של 30,000 אירו ולא ניצל אותו בעבר, הרווח החייב הוא 50,000 אירו והמס הוא 10,000 אירו.

‏החישוב הסופי נעשה מול רשות המסים, והוא חלק מההיערכות להעברת הטייטל לקונה. לכן אוספים חשבוניות על שיפורים והוצאות כבר בזמן הבעלות, ולא מנסים לשחזר אותן ביום המכירה.

‏גם תושב ישראל צריך לבחון את המכירה בישראל. ייתכן שייווצר רווח הון חייב בישראל וזיכוי בגין המס הקפריסאי, בהתאם לסיווג ולכללי הזיכוי. אם הנכס היה חלק מפעילות עסקית, נקודת המוצא יכולה להשתנות בשתי המדינות.

‏8. מתי השקעה פרטית עלולה להיחשב לפעילות עסקית

‏אין בקפריסין כלל פשוט שלפיו “המכירה השנייה” הופכת אוטומטית לעסק וחייבת בשיעור מס קבוע של 30%. הסיווג נקבע לפי העובדות. רשות המסים בוחנת את אופי הנכס, מטרת הרכישה, משך ההחזקה, תדירות העסקאות, היקף המימון, השבחה יזומה, אופן השיווק, מידת הארגון והידע המקצועי של המוכר.

‏מי שקונה דירה, משכיר אותה לאורך שנים ולבסוף מוכר אותה נמצא בדרך כלל בתמונה שונה ממי שרוכש כמה נכסים, משפץ אותם במהירות, משווק ומוכר ברצף. גם עסקה יחידה יכולה להיות מסחרית אם נבנתה מלכתחילה כפרויקט למכירה; ומספר נכסים אינו הופך לבדו משקיע פרטי לסוחר.

‏אם הפעילות מסווגת כעסק, הרווח עשוי לעבור ממס רווחי הון לכללי מס הכנסה. אצל יחיד המשמעות יכולה להיות מדרגות המס האישיות עד 35%; בחברה, רווח עסקי כפוף בדרך כלל למס חברות של 15% משנת 2026. עשויות להתעורר גם שאלות מע״מ ורישום, במיוחד בפיתוח או במתן שירותי אירוח.

‏לכן לא מחכים למכירה השלישית כדי לשאול. מי שמתכנן רכישה, שיפוץ ומכירה, כמה עסקאות במקביל או פעילות עם שותפים צריך להגדיר את המודל מראש: מה מקור הרווח, מי מבצע את העבודה, כיצד מממנים, מי נושא בסיכון ומה מתעדים. התשובה עשויה להשפיע על זהות הרוכש כבר בחוזה הראשון.

‏9. רכישה והחזקה באמצעות חברה קפריסאית

‏חברה קפריסאית משלמת משנת 2026 מס חברות בשיעור 15% על רווחיה החייבים. השיעור נשמע נמוך מהמדרגות הגבוהות של יחיד, אך ההשוואה הנכונה כוללת את כל שכבות העסקה: הוצאות מוכרות, מימון, הנהלת חשבונות, ביקורת ודוחות, משיכת כסף מהחברה והמיסוי במדינת התושבות של בעלי המניות.

‏חברה יכולה להתאים כאשר מנהלים פורטפוליו, עובדים עם שותפים, מממנים מחדש, מעסיקים ספקים או משאירים רווחים בתוך הפעילות לרכישות נוספות. היא יכולה גם ליצור הפרדה תפעולית ומשפטית. מנגד, לרכישת בית אחד לשימוש אישי, העלויות והמורכבות עלולות לעלות על כל יתרון.

‏בחישוב צריך להביא בחשבון גם ש־GHS חל על הכנסת שכירות של יחיד, אך לא על הכנסת השכירות של החברה עצמה. חלוקת דיבידנד לבעל המניות נבדקת בנפרד לפי תושבות המס שלו.

‏הנה שתי המחשות מכוונות לפשט את התמונה. נניח שבתרחיש קטן מתקבלים 60,000 אירו שכירות, ולחברה הוצאות מותרות של 10,000 אירו. הרווח החייב של החברה הוא 50,000 אירו והמס 7,500 אירו. אם נוסיף לצורך הדוגמה 3,000 אירו של תפעול שנתי, העלות מגיעה ל־10,500 אירו לפני חלוקת רווחים. יחיד ללא הכנסה קפריסאית אחרת, ובהנחת הפחתת שכירות של 20% בלבד, מציג הכנסה חייבת של 48,000 אירו ומס הכנסה של 6,300 אירו. בנוסף יחול GHS בסך 1,590 אירו, כך שסך החיובים הקפריסאיים של היחיד הוא 7,890 אירו. בתרחיש הזה החברה אינה חוסכת.

‏בתרחיש גדול יותר מתקבלים 180,000 אירו ולחברה הוצאות מותרות של 30,000 אירו. רווח של 150,000 אירו יוצר מס חברות של 22,500 אירו. יחיד, באותה הנחה מצומצמת של הפחתת 20% בלבד וללא הכנסות אחרות, מציג 144,000 אירו במדרגות ומס הכנסה של 38,700 אירו. בנוסף יחול GHS בסך 4,770 אירו, כך שסך החיובים הקפריסאיים של היחיד הוא 43,470 אירו. כאן החברה נראית יעילה יותר ברמת קפריסין, אבל התוצאה עוד אינה מלאה: יש עלויות ניהול, מס אפשרי בעת חלוקה והשלכות בישראל.

‏החברה אינה מעלימה את מס רווחי ההון על מקרקעין. מכירת הנכס, ולעיתים גם מכירת מניות בחברה שערכה נובע מנכס קפריסאי, עשויות להישאר בתוך רשת מס רווחי ההון. חברה גם אינה מבטיחה שהבנק יציע מימון טוב יותר.

‏לתושב ישראל יש שכבה נוספת: דיבידנד, שליטה וניהול, חברה נשלטת זרה והעברת כספים בין בעל המניות לחברה. אם ההחלטות המהותיות מתקבלות בישראל, עלולות להתעורר טענות לגבי תושבות החברה. לכן מקימים חברה רק לאחר מזכר מספרי משותף של יועצים בקפריסין ובישראל.

‏10. תושבות מס בקפריסין: כלל 183 הימים וכלל 60 הימים

‏רכישת נכס אינה הופכת אתכם לתושבי מס בקפריסין. תושבות מס של יחיד נקבעת בעיקר לפי ימי שהייה ותנאים נוספים. המסלול הישיר הוא כלל 183 הימים: מי ששוהה בקפריסין יותר מ־183 ימים בשנת מס נחשב בדרך כלל לתושב מס קפריסאי באותה שנה.

‏כלל 60 הימים מאפשר תושבות גם בפחות מ־184 ימים, אם כל התנאים מתקיימים: שהייה של לפחות 60 ימים בקפריסין; שהייה שאינה עולה על 183 ימים במדינה אחרת אחת; בית קבע בקפריסין בבעלות או בשכירות; וקשר כלכלי פעיל לקפריסין באמצעות עסק, עבודה או תפקיד בחברה קפריסאית שנמשך עד סוף השנה.

‏רפורמת 2026 הסירה מכלל 60 הימים את התנאי שלפיו היחיד אינו תושב מס בשום מדינה אחרת. זהו שינוי חשוב, אבל הוא אינו פתרון אוטומטי לכפל תושבות. אדם יכול לעמוד בתנאי קפריסין ובמקביל להיחשב תושב ישראל לפי מרכז חייו. מאחר שאין אמנת מס מקיפה בין המדינות, אין מנגנון אמנה רגיל שמכריע באמצעות כללי שובר שוויון.

‏סופרים ימים לפי כללי הכניסה והיציאה הקפריסאיים, ושומרים ראיות: כרטיסי טיסה, חוזה שכירות או טייטל, חשבונות, אישורי עבודה, פרוטוקולים ותיעוד של פעילות עסקית. מי שמתכנן להשתמש בכלל 60 הימים צריך לבנות לוח ימים בתחילת השנה ולעדכן אותו, לא לנסות לשחזר אותו בדצמבר.

‏תושבות מס קפריסאית פירושה בדרך כלל כניסה למערכת המס הקפריסאית על הכנסה עולמית, בכפוף לפטורים ולהקלות. היא אינה “פטור ממס על הכנסה מחו״ל”. ההטבה שמושכת רבים היא לעיתים מעמד Non-Dom, שהוא מושג נפרד מתושבות ומוגבל לסוגי הכנסה מסוימים.

‏מי שבוחן רילוקיישן צריך לחבר בין שנת המס בקפריסין לבין מבחני התושבות בישראל, ימי השהייה של בן או בת הזוג, הבית הזמין בישראל, מקום העבודה, הילדים והקשרים הכלכליים. להרחבה על מסלולי השהייה והמעמד האזרחי, קראו את מדריך התושבות בקפריסין; תושבות הגירה ותושבות מס הן מערכות שונות שצריך לתאם ביניהן.

‏11. מעמד Non-Dom ו־SDC לאחר רפורמת המס של 2026

‏Non-Dom הוא מעמד בתוך דיני ה־SDC, לא תושבות מס נפרדת ולא פטור כללי. יחיד שנעשה תושב מס קפריסאי אך אינו נחשב domiciled בקפריסין יכול להיות פטור מ־SDC על דיבידנד וריבית בתקופת הזכאות, גם כאשר ההכנסות מגיעות מחוץ לקפריסין.

‏אדם נחשב בדרך כלל domiciled אם קפריסין היא מקום מושבו לפי כללי הדין, או אם היה תושב מס קפריסאי במשך 17 מתוך 20 השנים שקדמו לשנת המס. לכן גם מי שהתחיל כ־Non-Dom אינו מקבל את המעמד ללא הגבלת זמן.

‏רפורמת 2026 הפחיתה את שיעור ה־SDC על דיבידנדים ל־5% לגבי רווחים שנצברו מ־1 בינואר 2026, עבור מי שחייב ב־SDC. ריבית פסיבית נשארה בדרך כלל בשיעור 17%, בכפוף לחריגים. רכיב ה־SDC על הכנסות משכירות בוטל מתחילת 2026. מי שמחזיק במעמד Non-Dom ממשיך ליהנות מהפטור הרלוונטי לדיבידנד ולריבית בתקופת הזכאות.

‏GHS פועל בנפרד מ־SDC. תושב מס קפריסאי, לרבות תושב במעמד Non-Dom, חייב בדרך כלל ב־GHS בשיעור 2.65% על דיבידנדים וריבית, עד לתקרת ההכנסה השנתית. לעומתו, יחיד שאינו תושב מס בקפריסין אינו חייב ב־GHS על דיבידנדים או ריבית, גם כאשר הדיבידנד משולם בידי חברה קפריסאית. אם אותו אדם מקבל גם שכירות מנכס בקפריסין, ההחרגה חלה על הדיבידנד והריבית בלבד; הכנסת השכירות נשארת חייבת ב־GHS.

‏הרפורמה יצרה גם מסלול חלופי מוגבל למי שמתקרב לסוף תקופת 17 השנים: בכפוף לתנאים, ניתן לבקש תקופה נוספת של חמש שנים כנגד תשלום חד־פעמי של 250,000 אירו, ועד שתי תקופות כאלה. זהו מסלול שמתאים לקבוצה קטנה מאוד ודורש בדיקה פרטנית; הוא אינו הטבה אוטומטית לכל תושב חדש.

‏מעמד Non-Dom אינו פוטר ממס הכנסה על שכר, עסק או שכירות. הוא גם אינו פותר חובות מס במדינה אחרת. ישראלי שממשיך להיות תושב ישראל יכול להיות חייב בישראל על דיבידנד וריבית גם אם קפריסין אינה גובה עליהם SDC. לכן מתכננים את התושבות ואת מבנה ההכנסות יחד.

‏12. חישובים מעשיים: רכישה, השכרה ומכירה

‏חישוב טוב מתחיל בהנחות גלויות. לא שואלים רק “כמה אחוז מס”, אלא על איזה בסיס חל האחוז, אילו מדרגות קדמו לו, האם קיימת הפחתה, ומה קורה במדינה השנייה.

‏רכישה

‏נכס חדש שמחירו 300,000 אירו ואושר במלואו למע״מ מופחת: 300,000 × 5% = 15,000 אירו. סך המחיר והמע״מ הוא 315,000 אירו. אותו נכס שנקנה להשקעה: 300,000 × 19% = 57,000 אירו, וסך של 357,000 אירו. נכס יד שנייה באותו מחיר, על שם רוכש אחד: 85,000 × 1.5% + 85,000 × 2.5% + 130,000 × 4% = 8,600 אירו.

‏השכרה

‏שכירות שנתית של 36,000 אירו מבניין: 36,000 × 20% = 7,200 אירו הפחתה; 36,000 − 7,200 = 28,800 אירו במדרגות; 22,000 אירו ב־0% ועוד 6,800 × 20% = 1,360 אירו מס הכנסה קפריסאי, בהנחה שאין הכנסה חייבת נוספת. בנפרד חל GHS על הברוטו: 36,000 × 2.65% = 954 אירו. סך מס ההכנסה וה־GHS בדוגמה הוא 2,314 אירו. לאחר מכן מחשבים בנפרד את החבות בישראל ואת בחירת המסלול.

‏מכירה

‏מחיר מכירה 360,000 אירו פחות מחיר רכישה 250,000 אירו, פחות 20,000 אירו הוצאות ושיפורים מותרים ופחות 10,000 אירו התאמת מדד בדוגמה: רווח של 80,000 אירו. לאחר פטור כללי של 30,000 אירו שלא נוצל: 50,000 × 20% = 10,000 אירו.

‏בכל שלוש הדוגמאות שינוי קטן בעובדות משנה את התוצאה. חריגה מסף המע״מ יכולה להעביר נכס חדש לחיוב מלא; הכנסה נוספת מעבירה את השכירות למדרגה גבוהה יותר; וחשבוניות חסרות מקטינות את ההוצאות שניתן להוכיח במכירה. זו הסיבה שמכינים גיליון עסקה אישי ולא מסתפקים במחשבון כללי.

‏13. מסמכים, דיווחים ולוח עבודה נכון

‏לפני חתימה צריך להכין תרשים בעלות, תקציב מס ורשימת מסמכים. מוודאים מי הרוכשים ומה חלקו של כל אחד, אם הנכס חדש או יד שנייה, אם מחיר חדש כולל מע״מ, מה השימוש המתוכנן והאם נדרשת משכנתא. במקביל עורכת הדין בודקת בעלות, שעבודים, היתרים ואת תנאי החוזה.

‏לאחר החתימה מפקידים את החוזה ב־Land Registry בתוך המועד הקבוע, ושומרים עותק חתום וחותמת הפקדה. בנכס חדש מגישים את בקשת המע״מ המופחת אם קיימת זכאות. משלימים רישום מס, דרישות הבנק, חיבורי שירותים ורישום ברשות המקומית. כל תשלום נשמר עם אסמכתה שמקשרת אותו לעסקה.

‏כאשר מתחילה שכירות, שומרים חוזה, תנועות בנק, חשבוניות ניהול ותיקונים ודוח שנתי מסודר. קובעים מראש מי מכין את הדוח בקפריסין ומי מקבל את הנתונים בישראל. אין טעם לבנות שתי גרסאות שונות לאותה הכנסה; משתמשים באותו בסיס מסמכים ומבצעים את ההתאמות שכל מדינה דורשת.

‏לקראת מכירה אוספים את חוזה הרכישה, הטייטל, חשבוניות שיפורים, הוצאות מכירה, נתוני מדד ויתרת הפטור האישי. מבקשים אומדן מס לפני שמסכימים למחיר נטו או ללוח תשלומים. מכירה באמצעות חברה מחייבת בדיקה אם מוכרים את הנכס או את המניות ומה תהיה תוצאת כל חלופה.

‏14. טעויות מיסוי נפוצות שכדאי למנוע

‏בונים תקציב לפי אחוז קבוע

‏תוספת כללית של 10% או 15% למחיר אינה תחליף לחישוב. ההבדל בין מע״מ 5%, מע״מ 19% ודמי העברה גדול מדי, ועלויות המימון והכנת הנכס משתנות מעסקה לעסקה.

‏מניחים שמע״מ מופחת מגיע לכל מי שיגור בנכס מדי פעם

‏הקריטריון הוא בית מגורים עיקרי והבקשה כפופה לספי שטח, מחיר ושימוש. נכס השקעה או השכרה אינו נהנה מהמסלול רק מפני שהבעלים יבקרו בו.

‏בוחרים בעלות רק לפי דמי ההעברה

‏פיצול בין שני רוכשים יכול לחסוך בדמי העברה ולחלק הכנסה, אך הוא גם קובע זכויות, אחריות, ירושה והחלטות עתידיות. הבעלות צריכה לשקף את ההסכמה הכלכלית והמשפחתית.

‏קוראים לכל תשלום “מס”

‏דמי ניהול, שכר טרחה, אגרת הפקדה, חשבון ביוב ותיקון בריכה הם חיובים שונים. כאשר מפרידים ביניהם אפשר לבדוק מי גובה, מתי משלמים ומה ניתן לאמת או לנהל.

‏מניחים שאין דיווח כי מדרגת המס היא 0%

‏חובת רישום ודיווח אינה נעלמת כאשר החישוב הסופי הוא אפס. שכירות צריכה להיכנס למערכת באופן מסודר, ומדרגת 0% במס הכנסה אינה פוטרת מתשלום GHS על הכנסת השכירות ברוטו. המסמכים הקפריסאיים נחוצים גם בישראל.

‏בוחרים אוטומטית במסלול 15% בישראל

‏המסלול פשוט, אבל הוא אינו מאפשר הוצאות אחרות או זיכוי בגין מס זר. במסלול הרגיל ייתכן שהוצאות, פחת וזיכוי ייצרו תוצאה טובה יותר. משווים במספרים.

‏חושבים ש־Non-Dom הוא פטור ממס

‏המעמד נוגע ל־SDC על סוגי הכנסה מסוימים. הוא אינו פוטר ממס הכנסה על שכירות או עבודה, ואינו מבטל חבות בישראל למי שנותר תושב ישראל.

‏שומרים חשבוניות רק עד קבלת המפתח

‏חשבוניות על שיפורים והוצאות יכולות להיות חשובות שנים לאחר מכן בחישוב המכירה. שומרים תיק דיגיטלי רציף, עם תאריך, ספק, תיאור וקשר ברור לנכס.

‏מקימים חברה בגלל שיעור מס אחד

‏מס חברות של 15% הוא רק שכבה אחת. עלויות ניהול, חלוקת רווחים, מימון והשלכות בישראל יכולות למחוק את היתרון, במיוחד בנכס יחיד.

‏מחכים לעסקה הבאה כדי לבדוק אם הפעילות עסקית

‏אין מספר קסם של מכירות. הכוונה, התדירות והארגון נבחנים יחד. מי שמתכנן פעילות של קנייה, השבחה ומכירה צריך לקבל חוות דעת לפני העסקה הראשונה.

‏15. סיכום: בונים את מבנה העסקה לפני שחותמים

‏עסקת נדל״ן טובה בקפריסין מתחילה הרבה לפני בחירת המטבח או העברת דמי ההזמנה. קודם מגדירים שימוש, בעלות, מימון ותושבות; אחר כך מחשבים רכישה, החזקה, שכירות ומכירה; ורק אז משווים בין נכסים.

‏אין מבנה אחד שמתאים לכולם. זוג שקונה בית מגורים חדש, משקיע שרוכש דירת יד שנייה ויזם שבונה פורטפוליו פוגשים כללים שונים. המטרה אינה להגיע למס הנמוך ביותר על שורה אחת, אלא לבנות עסקה חוקית, מתועדת ויציבה שגם אפשר לממן, לנהל ולמכור.

‏אנחנו ב־OMROADS איננו משרד לייעוץ מס. התפקיד שלנו הוא לעזור לכם לראות את התמונה המלאה, לחבר בין הנכס למטרות שלכם ולרכז את העבודה עם עורכת הדין, הבנק ואנשי המס המתאימים. אם אתם בתחילת הדרך, תוכלו להכיר את ההבדלים בין האזורים והעסקאות במדריך הנדל״ן שלנו לפאפוס ולימסול.

‏מתכננים רכישה ורוצים לדעת מה נכון לעסקה שלכם? דברו איתנו לפני החתימה. נעזור לכם לבנות את רצף הבדיקות, להבין אילו מספרים עדיין חסרים ולהגיע לאנשי המקצוע הנכונים בזמן הנכון.