רכישת נכסי נדל״ן חדשים בקפריסין
מאת אופיר רב־הון, מייסד־שותף ב־OMROADS, חי בקפריסין מאז 2017 ועדיין אוהב אותה.
תוכן עניינים
- מה חשוב לדעת לפני שקונים נכס חדש בקפריסין
- למי מתאימה רכישה של נכס חדש בקפריסין
- הסיכונים המרכזיים ברכישת נכס חדש בקפריסין
- איך מתנהל תהליך רכישת נכס חדש בקפריסין
- מבנה התשלומים ברכישת נכס חדש בקפריסין
- מע״מ על נכס חדש
- חבילות הצטיידות
- רכישת נכס חדש למטרת קבלת תושבות
- לסיכום
מה חשוב לדעת לפני שקונים נכס חדש בקפריסין
רכישת נכס חדש בקפריסין נשמעת, לפחות בהתחלה, כמו האפשרות הפשוטה והנוחה ביותר. הכול חדש, התכנון מודרני, הבניין נראה נהדר בהדמיות ואפשר לעיתים לבחור ריצוף, מטבח וגימורים. אין בלאי של שנים, אין שיפוץ שמחכה מעבר לפינה ואין בעל נכס קודם שהשאיר אחריו הפתעות. לכאורה, רק בוחרים דירה או וילה, חותמים ומחכים לקבלת המפתח.
בפועל, רכישת נכס חדש דורשת לא פחות בדיקות מרכישת נכס קיים — ובמקרים מסוימים אפילו יותר. כשקונים נכס מיד שנייה אפשר לעמוד בתוכו, לפתוח ברז, להסתכל מהחלון ולראות פחות או יותר מה מקבלים. בנכס שנמצא בבנייה, ולעיתים עוד לפני שהבנייה החלה, קונים חלק ממה שכבר קיים וחלק מהבטחה: שהפרויקט ייבנה כפי שהוצג, שהחומרים יהיו ברמה שסוכמה, שהתשלומים יתאימו להתקדמות העבודות ושהנכס יימסר במועד ובמצב שאפשר באמת לגור בו.
ונזכיר כאן — ולא בפעם האחרונה — שבקפריסין אין מקבילה לחוק המכר הישראלי המבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבות בנקאית, וגם ערבות בנקאית לרוכש אינה מנגנון שכיח בעסקאות כאלה. קיימות כאן הגנות משפטיות אחרות, ובראשן הפקדת חוזה המכר ב־Land Registry — המקבילה הקפריסאית הקרובה ביותר להערת האזהרה שאתם מכירים מישראל — אבל הן אינן מחליפות ערבות בנקאית. לכן לזהות הקבלן, למבנה התשלומים ולבדיקות המקדימות יש משקל גדול במיוחד.
זו הסיבה שהשאלה הראשונה אינה איזה מטבח תקבלו, מה גודל הבריכה ואפילו לא כמה עולה הדירה המעוצבת ששניכם ממש אהבתם בהדמיה. השאלה החשובה באמת היא ממי אתם קונים ומה עומד מאחורי ההבטחה. צריך לבדוק אם הקרקע שייכת לחברה שמוכרת לכם את הנכס, אילו אישורים כבר התקבלו, מה הניסיון של הקבלן, האם הוא ממונף, אילו פרויקטים הוא כבר מסר ואיך הם נראים שנים לאחר המסירה.
הדמיה טובה יכולה לעזור להבין את הכיוון, אבל היא אינה מפרט טכני. צריך לחבר בין ההדמיה, התוכניות, המפרט והחוזה. אם מופיעים בתמונה בריכה, פרגולה, גינה מטופחת או מטבח מאובזר, זה עדיין לא אומר שהם כלולים במחיר. מה שלא כתוב ומוגדר היטב עלול להישאר בסופו של דבר רק בתמונה.
צריך להבין גם מהו המחיר המלא של הרכישה. המחיר שמופיע בפרסום אינו תמיד כולל מע״מ, שכר טרחה משפטי, חיבורי חשמל ומים, מיזוג, ריהוט, גינון או תוספות שתבחרו במהלך הבנייה. ההבדל בין מחיר הנכס לבין הסכום שתוציאו עד שתוכלו להשתמש בו עלול להיות משמעותי.
נקודה נוספת היא לוח הזמנים. תאריך מסירה הוא חלק חשוב מהעסקה, אבל בנייה היא בנייה. יכולים להיות עיכובים, ובקפריסין, למען האמת, סביר שיהיו כאלה. לכן צריך להבין מה נחשב לעיכוב סביר, מה כתוב בחוזה ומה קורה אם המסירה נדחית. הדבר חשוב במיוחד למי שמתכנן מעבר לקפריסין, מסיים חוזה שכירות או בונה על הכנסה מהנכס במועד מסוים.
נכס חדש יכול להיות בחירה מצוינת למגורים, לבית נופש או להשקעה. אפשר לקבל תכנון מודרני, תחזוקה ראשונית נמוכה משמעותית ולעיתים גם ליהנות מעליית ערך במהלך הבנייה. אבל כל היתרונות האלה שווים משהו רק כאשר הפרויקט, הקבלן, החוזה והתשלומים נבדקו כמו שצריך.
המטרה של המדריך הזה אינה להפחיד אתכם מרכישת נכס חדש. להפך. היא לעשות סדר בתהליך, להראות איפה צריך לעצור ולבדוק ואיך ליהנות מהיתרונות של רכישה חדשה בלי להתעלם מהסיכונים. אפשר לקנות חדש בקפריסין בצורה טובה ובטוחה — בתנאי שהראש ממשיך לעבוד גם כשהשמש, הים והאווירה הקפריסאית עושים הכול כדי להוציא אתכם מפוקוס.
למי מתאימה רכישה של נכס חדש בקפריסין
״אנחנו רוצים רק חדש״ הוא אחד המשפטים שאנחנו שומעים לא מעט בתחילת הדרך. לפעמים עומדת מאחוריו סיבה ברורה ונכונה, ולפעמים זו פשוט הנחה שנכס חדש בהכרח בטוח יותר, נוח יותר או מוצלח יותר להשקעה.
כדאי לעצור כאן לרגע. חדש הוא מצב הבנייה של הנכס, לא תעודת איכות ולא הבטחה לעסקה טובה.
רכישת נכס חדש מתאימה מאוד למי שרוצה בית מודרני, מתוכנן היטב ויעיל יותר מבחינת תחזוקה וצריכת אנרגיה. בניינים חדשים מציעים בדרך כלל תכנון נוח יותר, חניה מסודרת, מעלית, מרפסות שימושיות, הכנות למיזוג ולעיתים גם מערכות מתקדמות יותר מאלו שתמצאו בנכסים ישנים.
למי שמתכנן לעבור ולחיות בקפריסין יש יתרון נוסף. כאשר רוכשים בשלב מוקדם מספיק, אפשר לעיתים לבחור חלק מהגימורים ולהתאים את הנכס לצרכים שלכם עוד במהלך הבנייה. נקודות חשמל, מטבח, ארונות, ריצוף ואפילו שינויים פנימיים מסוימים קל יותר לתכנן לפני שהכול כבר עומד במקום.
מצד שני, אם אתם תלויים במועד מעבר קבוע, רכישה של נכס שעדיין נמצא בבנייה עלולה שלא להתאים לכם. לוחות זמנים בבנייה יכולים להשתנות, וגם פרויקט שמתנהל היטב אינו חסין מעיכובים. במקרה כזה, נכס שכבר הושלם או קרוב מאוד למסירה יהיה בדרך כלל בחירה בטוחה יותר.
נכס חדש יכול להתאים גם כבית נופש. התחזוקה הראשונית בדרך כלל נמוכה יותר, המערכות חדשות ולעיתים ניתן לקבל מהקבלן חבילת הצטיידות שמאפשרת לקבל את הבית מוכן ומאובזר לגמרי. זה נוח במיוחד למי שאינו חי בקפריסין כל השנה ולא רוצה להתחיל את הקשר עם הבית החדש ברשימת בעלי מקצוע.
עבור משקיעים, התמונה מורכבת יותר. דירה חדשה באזור שבו קיים ביקוש אמיתי יכולה להיות השקעה טובה, בעיקר כאשר היא מתוכננת נכון ומתאימה לשוק השכירות המקומי. אבל מטבח חדש, בריכה משותפת ולובי יפה אינם הופכים נכס להשקעה מוצלחת.
צריך לבחון את המחיר הכולל, המע״מ, דמי התחזוקה, גודל הדירה, הקהל שעשוי לשכור אותה ומה עוד צפוי להיבנות בסביבה. לפעמים דירה חדשה היא הבחירה הנכונה, ולפעמים נכס קיים במחיר נמוך יותר יעשה עבודה טובה ממנה.
רכישת נכס חדש עשויה להתאים גם למי שבוחן אפשרות להגיש בקשה לתושבות קבע במסלול המהיר. במקרה כזה לא מספיק שהנכס חדש ונמכר על ידי קבלן. צריך לבדוק מראש שהנכס, המחיר, אופן התשלום והמבנה המשפחתי אכן מתאימים לדרישות המסלול. נקדיש לכך פרק נפרד בהמשך.
ולמי נכס חדש פחות מתאים? למי שמחפש להיכנס לנכס מיד, למי שרוצה לראות בדיוק מה הוא קונה לפני החתימה, למי שמעדיף מחיר נמוך יותר למטר בנוי או למי שנהנה לקחת נכס ישן וליצור ממנו משהו משלו.
משקיע שמחפש הכנסה מיידית צריך לזכור שנכס בבנייה אינו מייצר שכירות עד למסירה. מצד שני, רכישה מוקדמת בפרויקט מוצלח עשויה לייצר עליית ערך כבר במהלך הבנייה, במיוחד כאשר המחירים עולים בין שלבי השיווק והפרויקט מתקדם כמתוכנן.
אלא שעליית הערך הזו אינה מובטחת, והיא נשארת במידה רבה על הנייר עד שיש קונה שמוכן לשלם את המחיר. לכן צריך לבחון בנפרד שני דברים: את פוטנציאל עליית הערך עד למסירה ואת התשואה שהנכס צפוי לייצר לאחריה.
בסופו של דבר, השאלה אינה אם נכס חדש טוב יותר מנכס ישן. השאלה היא איזה נכס מתאים למטרה שלכם, לתקציב שלכם, ללוח הזמנים שלכם ולמידת אי־הוודאות שאתם מוכנים לקבל. רק אחרי שעונים על השאלות האלו יש טעם להתחיל לבחור פרויקטים.
אנחנו איננו משווקים של פרויקט או קבלן מסוים. אנחנו עובדים מול מגוון קבלנים ויזמים, משווים בין האפשרויות וממליצים רק לאחר שבחנו את התאמת הפרויקט, הקבלן והעסקה למטרה שלכם.
הסיכונים המרכזיים ברכישת נכס חדש בקפריסין
ברכישת נכס במדינה זרה, ממש כדאי לצמצם ככל האפשר את אי־הוודאות ולשאוף לרמת הביטחון הגבוהה ביותר שניתן להשיג.
כשאנחנו בוחנים פרויקט חדש עבור לקוח, אנחנו מתחילים בארבעה דברים: הקבלן או היזם, מיקום הפרויקט ומה שקורה בסביבתו, הבעלות על הקרקע ואופן מימון הבנייה. ברכישה על הנייר אתם מעבירים סכומים משמעותיים בשלב שבו הנכס עדיין אינו קיים במלואו, ולעיתים כלל לא קיים, ולכן ההחלטה נשענת במידה רבה על היכולת, האמינות והיציבות של האנשים שמאחוריו.
הקבלן או היזם
אנחנו לא בוחנים קבלן לפי משרד המכירות, ההדמיות או הדירה לדוגמה. אנחנו בודקים כמה שנים החברה פועלת, אילו פרויקטים כבר מסרה, כיצד הם נראים לאחר שנים, האם עמדה בהתחייבויותיה ומה ידוע על היכולת הכלכלית שלה.
אנחנו חיים ופועלים בקפריסין מאז 2017 והיינו כאן לפני תקופת הקורונה, במהלכה ולאחריה. במשך כמעט עשור נבנו בפאפוס מעט מאוד פרויקטים חדשים, והקורונה הייתה שלב נוסף בתקופה המאתגרת הזאת. ראינו אילו קבלנים יצאו מהתקופה במצב טוב, אילו יצאו ממנה פחות טוב ואילו לא יצאו ממנה כלל.
לצד הנתונים והפרויקטים שכבר נמסרו, יש מבחינתנו חשיבות גדולה גם להיכרות אישית ארוכת שנים עם הקבלנים ובעלי החברות. ההיכרות הזאת מאפשרת לנו לדעת מי עומד מאחורי הפרויקט, כיצד הוא מתנהל לאורך זמן ואיך הוא מגיב כאשר מתעורר קושי. היא אינה מחליפה את הבדיקות המקצועיות והמשפטיות ואינה מעניקה לאיש המלצה אוטומטית, אבל היא מוסיפה שכבה של מידע ואחריות שלא מקבלים מפגישה במשרד מכירות.
אין פירוש הדבר שכל חברה חדשה אינה טובה. פירוש הדבר שעדיין אין לה אותו עבר שאפשר לבדוק ואותה היכרות שנבנתה לאורך זמן. כאשר על הפרק נמצא מחיר הדירה או הווילה, אנחנו מעדיפים קבלן שכבר הוכיח שהוא יודע לא רק להתחיל פרויקט, אלא גם להשלים אותו ולעמוד מאחוריו.
מיקום, כוונה והתאמה
אני נוהג לומר שאני אוהב פרויקטים שיודעים מה הם רוצים להיות כשיהיו גדולים. מאחורי פרויקט טוב צריכה לעמוד מחשבה ברורה: מדוע בונים אותו דווקא במיקום הזה, למי הוא מיועד, מדוע נבחרו דירות ולא וילות, כיצד הוא משתלב בסביבה ואיך הוא אמור לתפקד לאחר שיאוכלס.
כאשר התשובות מתחברות זו לזו, אפשר להבין את ההיגיון שמאחורי הפרויקט ואת ההתכנות שלו. לעומת זאת, פרויקט שמנסה להיות גם למגורים, גם לנופש, גם להשקעה, גם יוקרתי וגם מתאים לכל תקציב, עלול להעיד שהיזם עדיין לא החליט מה הוא באמת בונה ולמי.
זה לא אומר שכל פרויקט חייב להיות גדול או להתאים רק לסוג אחד של רוכשים. הוא כן צריך להיות מבוסס על רעיון ברור ועקבי. כאשר הלקוחות שלנו רוכשים בארץ זרה ומשקיעים סכום משמעותי, אנחנו מעדיפים פרויקטים שבהם הכוונה של היזם ברורה לנו. הבהירות הזאת אינה מבטלת את כל הסיכונים, אבל היא מצמצמת אי־ודאות מיותרת ומאפשרת לנו להעניק ללקוח את מרב הביטחון האפשרי.
מימון הפרויקט
אנחנו בודקים על שם מי רשומה הקרקע, האם רשומות עליה משכנתאות או שעבודים וכיצד ממומנת הבנייה. בעינינו, כאשר רוכשים נכס בארץ זרה, כל שכבת ביטחון נוספת חשובה. כאשר עומדים בפנינו שני קבלנים טובים עם נתונים דומים, נעדיף לעבוד עם הקבלן שאינו ממונף ושיש לו יכולת עצמאית להשלים את הפרויקט.
יש הבדל משמעותי בין קבלן ותיק ומבוסס, שמחזיק נכסים וקרקעות ובוחר לקחת מימון בנקאי מוגבל ומסודר, לבין יזם צעיר שעדיין אין מאחוריו בסיס כלכלי מוכח ותלוי בכספי הרוכשים כדי להתקדם בבנייה. במקרה השני רמת הסיכון גבוהה הרבה יותר. לכן חשוב לנו לדעת האם הקבלן מסוגל להשלים את הפרויקט גם אם המכירות יתקדמו לאט מהמתוכנן.
הבטוחות והטייטל
בקפריסין אין מקבילה מלאה לערבות חוק המכר המוכרת מישראל. הפקדת חוזה הרכישה ב־Land Registry היא הגנה משפטית חשובה והמקבילה הקפריסאית הקרובה ביותר להערת האזהרה שאתם מכירים מישראל, אך היא אינה מבטיחה לבדה שהבנייה תושלם או שהנכס יימסר בזמן.
אנחנו איננו מחליפים את עורכת הדין, אבל מבחינתנו הבדיקות המשפטיות אינן עניין טכני שעוברים עליו בדרך לחתימה. עורכת דין עצמאית מטעם הרוכשים צריכה לבדוק את רישום הקרקע, השעבודים, היתרי הבנייה וחוזה הרכישה, וללוות אתכם לאורך כל הדרך עד לקבלת כל האישורים הנדרשים להנפקת הטייטל דיד על שמכם.
מועד המסירה והתשלומים
מועד המסירה צריך להיות מוגדר בחוזה באופן ברור, יחד עם הנסיבות שבהן הקבלן רשאי לדחות אותו ומה קורה במקרה של איחור משמעותי.
בעסקה מסודרת בקפריסין התשלומים מחולקים לשלבי בנייה, וכל תשלום מתבצע רק לאחר שהשלב המתאים הסתיים ואושר. אם קבלן דורש תשלומים לפי מועדים קבועים שאינם תלויים בהתקדמות הבנייה, זו מבחינתנו נורת אזהרה משמעותית וההמלצה שלנו פשוטה: לא להתקדם בעסקה.
אי אפשר להבטיח שבבנייה לעולם לא יהיו עיכובים או בעיות, ומי שמבטיח זאת כנראה מבטיח יותר מדי. אפשר לבחור קבלן בעל עבר מוכח, לבדוק כיצד הפרויקט ממומן, להתעקש על מבנה תשלומים נכון ולוודא שההגנות המשפטיות נמצאות במקום.
אנחנו בהחלט רוצים שגם אתם תתלהבו מהדירה או מהווילה. התפקיד שלנו הוא לוודא שלפני שההתלהבות הופכת לדפוזיט, בדקנו היטב מה ומי עומדים מאחוריה.
איך מתנהל תהליך רכישת נכס חדש בקפריסין
אחרי שבדקנו למי מתאימה רכישה של נכס חדש ומה חשוב לדעת על הפרויקט והקבלן, אפשר לעבור לתהליך עצמו. על הנייר הוא אינו מסובך במיוחד. הקושי האמיתי הוא לקבל את ההחלטות הנכונות בסדר הנכון, ולא לתת להתלהבות מנכס מסוים לקצר את שלב הבדיקה.
היכרות והגדרת הכיוון
התהליך מתחיל בשיחה. אנחנו רוצים להכיר אתכם ולהבין מדוע אתם קונים, מי צפוי להשתמש בנכס, מה התקציב האמיתי שלכם ומה חשוב לכם יותר: מיקום, גודל, נוף, קרבה לים, אפשרות להשכרה, מגורים עתידיים, התאמה למסלול תושבות או משהו אחר.
התקציב האמיתי איננו רק מחיר הנכס. צריך להביא בחשבון גם מע״מ, שכר טרחה משפטי, אגרות, הצטיידות ולעיתים שינויים או תוספות שתרצו לבצע בדירה או בווילה. גם השלב שבו אתם נכנסים לפרויקט משפיע על המחיר: אותה דירה יכולה להימכר במחיר אחד בתחילת השיווק ובמחיר גבוה יותר כשהבנייה מתקדמת. אין טעם להתאהב בנכס שמחירו מתאים לכם, אם העלות הכוללת שלו כבר אינה מתאימה.
בשלב הזה אנחנו גם מנסים להבין מה אינכם רוצים. המידע הזה חשוב בדיוק כמו רשימת המשאלות. בשיחות שלנו אנחנו מחלקים את הדרישות לשתי קבוצות: הדברים שחייבים להיות בנכס והדברים שיהיה נחמד לקבל, אם התקציב והאפשרויות בשוק יאפשרו זאת.
נכס שעונה על שמונה מתוך עשר הדרישות שלכם יכול להיות בחירה מעולה. מניסיוננו, החיפוש אחר נכס שיענה באופן מושלם על כל סעיף עלול לגרום לפספס נכסים טובים מאוד. כמו שנהוג לומר, האויב הגדול של הטוב מאוד הוא המצוין. המטרה איננה להתפשר על הדברים החשובים, אלא לדעת על מה נכון להתעקש ומה באמת פחות מהותי.
בחירת הפרויקטים והסיור
לאחר שהכיוון ברור, אנחנו מסננים את השוק ומציגים לכם מספר מצומצם של פרויקטים ממבחר יזמים, המתאימים למטרה ולתקציב. המטרה איננה למלא יום שלם בעשר פגישות ולסיים אותו כשכל הדירות מתערבבות זו בזו. עדיף לראות פחות פרויקטים, אבל להבין היטב מדוע כל אחד מהם נכנס לרשימה.
לפני הסיור תקבלו מאיתנו הסבר על כל פרויקט, על הקבלן שעומד מאחוריו, על המיקום ועל היתרונות והחסרונות שאנחנו רואים בו. במהלך הסיור נבדוק את הסביבה ולא רק את הדירה. נסתכל על דרכי הגישה, הבנייה המתוכננת באזור, המרחק האמיתי מהים או ממרכז העיר ועל האופן שבו הפרויקט משתלב במקום.
אם הפרויקט עדיין בבנייה או נמכר על הנייר, נבקש לראות גם נכסים קודמים של אותו קבלן. הדמיה יכולה להיראות נהדר, אבל בניין שכבר מאוכלס מספר שנים מספר לנו הרבה יותר על איכות העבודה, התחזוקה והדרך שבה הפרויקט התבגר.
בחירת הנכס והסכם ההזמנה
כאשר נמצא נכס שמתאים לכם באמת, בוחרים את היחידה המדויקת ובודקים שוב את התוכנית, הכיוונים, הקומה, המפרט, החניה, המחסן, השטחים המשותפים וכל תוספת שהובטחה. בשלב הזה אנחנו גם מנהלים עבורכם את המשא ומתן מול היזם על המחיר, תנאי התשלום והתוספות שניתן לקבל. רק לאחר שהתמונה ברורה והתנאים מוסכמים מתקדמים לתשלום דפוזיט.
הדפוזיט מוציא את הנכס מהשוק לפרק זמן מוגדר ומאפשר לעורכת הדין להתחיל בבדיקות ולהכין את הסכם ההזמנה (Reservation Agreement). זה איננו תשלום סמלי שמניחים כדי „לחשוב על זה אחר כך”. לפני שמעבירים אותו צריך להבין למי הוא משולם, באילו נסיבות הוא מוחזר ומה קורה אם הרוכשים מתחרטים או אם מתגלה בעיה מצד המוכר.
היה לנו זוג לקוחות שמצא וילה שאהב וביקש כמה שעות כדי לחשוב. המלצנו להם להגיש לפחות הצעה, כדי שנוכל לומר שהתחיל תהליך ולנסות להרוויח עבורם את הזמן הזה. הם העדיפו להמתין, וכשחזרו אלינו כעבור כמה שעות עם החלטה להתקדם, הווילה כבר נמכרה.
תראו, אנחנו ממש נרתעים מלומר ללקוחות שכדאי להם לקבל החלטה מהר, כי זה ישר נשמע כמו משפט של איש מכירות דרגה ג׳. אנחנו משתדלים ככל האפשר שלא להעמיד אתכם במצב כזה, אבל במקרים מסוימים, כשאנחנו יודעים שהעניין אמיתי ושהנכס מתאים ומצדיק ביקוש גבוה, אין לנו ברירה אלא לומר זאת. כי אם לא אמרנו ופספסתם את הנכס, תתבאסו עלינו — ובצדק. זה מה שיש. בימים אלו גם להמתנה יש לפעמים מחיר.
הבדיקות והחוזה
מרגע ששולם הדפוזיט ונחתם הסכם ההזמנה, עורכת הדין העצמאית מטעמכם נכנסת לעבודה. היא בודקת את הבעלות על הקרקע, שעבודים ומשכנתאות, היתרים, מסמכי הפרויקט, תנאי חוזה המכר וההגנות הנדרשות עבורכם. אנחנו ממשיכים ללוות את הצד המעשי והמסחרי של העסקה, אבל הבדיקה והאישור המשפטיים הם שלה.
חוזי רכישה של נכסים חדשים בקפריסין דומים בדרך כלל במבנה שלהם, אבל זה אינו אומר שחותמים עליהם בלי לקרוא ובלי להבין. חשוב במיוחד לוודא שהנכס והמפרט מתוארים נכון, שמועד המסירה מוגדר, שלוח התשלומים קשור לשלבי הבנייה ושכל מה שסוכם עם הקבלן מופיע במסמכים ולא נשאר בהודעות או בהבטחות בעל פה.
לאחר שהבדיקות הושלמו והחוזה מוסכם, חותמים עליו ומשלמים את התשלום הראשון בהתאם ללוח שנקבע. החוזה מופקד ב־Land Registry, כפי שפירטנו קודם.
מהחתימה ועד המסירה
החתימה איננה סוף התהליך אלא תחילתו של שלב ארוך יותר. במהלך הבנייה התשלומים מתבצעים בסיומו של כל שלב בנייה ובכפוף לבדיקות ולאישורים, נבחרים חומרים וגימורים כאשר הדבר נדרש, מתקבלים עדכונים ונבדקות החלטות או שינויים שעולים בדרך.
ביום המסירה נהיה אתכם בקבלה ובבדיקה מסודרת של הנכס, נכין יחד רשימת תיקונים, נוודא שהמסמכים והאישורים הנדרשים נמצאים במקום ונבין אילו פעולות נשארו לאחר קבלת המפתח. בנכס חדש כמעט תמיד יהיו השלמות קטנות. השאלה איננה אם נמצא משהו, אלא כיצד הקבלן מטפל בו וכמה מהר הוא סוגר את הרשימה.
אנחנו מלווים אתכם גם בשלבים האלה. מבחינתנו, מסירת המפתח היא רגע משמח, אבל היא אינה הנקודה שבה מפסיקים לענות לטלפון. המטרה היא שתדעו בכל שלב מה קורה עכשיו, מה נדרש מכם ומהו הצעד הבא.
מבנה התשלומים ברכישת נכס חדש בקפריסין
ברכישת נכס ״על הנייר״ או כזה שנמצא בבנייה, אחד הדברים החשובים ביותר הוא לא רק כמה תשלמו, אלא מתי הכסף יוצא מהחשבון שלכם ומה הקבלן צריך להשלים לפני כל תשלום. מבנה תשלומים נכון יוצר קשר ברור בין הכסף שאתם מעבירים לבין הנכס שהולך ונבנה.
עקרון התשלום בקפריסין ברור: תשלום דפוזיט, תשלום בעת חתימת החוזה ולאחר מכן משלמים בשלבים (Stage Payments), בהתאם להתקדמות ממשית בבנייה. החלוקה המדויקת והאחוזים יכולים להשתנות מעט בין פרויקט לפרויקט, אבל התשלום צריך להתבצע רק לאחר שהשלב המתאים הסתיים ואושר.
הדפוזיט והתשלום בחתימת החוזה
על הדפוזיט כבר דיברנו: הוא עומד בדרך כלל על 10,000 אירו פלוס מע״מ, מוציא את הנכס מהשוק ומאפשר להתחיל את תהליך הבדיקות והכנת ההסכמים. הסכום ששולם כדפוזיט נחשב לחלק ממחיר הנכס ואינו מתווסף אליו.
אם רוכשים בתחילת הפרויקט, התשלום במועד חתימת חוזה המכר עומד בדרך כלל על 30% עד 40% ממחיר הנכס, פלוס מע״מ, כאשר הדפוזיט שכבר שולם נכלל בסכום הזה. אם הבנייה כבר התקדמה, במועד החתימה משלמים גם עבור שלבי הבנייה שכבר הושלמו. לכן ברכישה לקראת סיום הפרויקט התשלום הראשון יכול להגיע לאחוזים גבוהים יותר ממחיר הנכס. לאחר מכן ממשיכים לשלם בהתאם לשלבים שנותרו עד למסירה.
התשלומים במהלך הבנייה
לאחר התשלום בחתימת החוזה, היתרה מחולקת בין שלבי הבנייה. בפרויקט אחד החלוקה יכולה להיות לפי השלמת היסודות, השלד, הקירות, הטיח, הריצוף והמסירה. בפרויקט אחר השלבים יהיו מנוסחים מעט אחרת. גם בין דירה בבניין לבין וילה קיימים הבדלים, אבל העיקרון נשאר זהה: כל תשלום קשור לעבודה שהושלמה בפועל.
לוחות התשלומים כוללים לעיתים גם תאריכים משוערים, וזה בסדר גמור. תאריך עוזר לכם ולקבלן לתכנן את תזרים הכספים, אבל הוא אינו יכול להחליף את שלב הבנייה. אם הגיע התאריך והעבודה המתאימה טרם הושלמה ואושרה, אין סיבה שהתשלום ישוחרר רק מפני שהתאריך הופיע בלוח.
אם קבלן מבקש חלוקת תשלומים המבוססת על מועדים בלבד, בלי קשר להתקדמות הבנייה, ההמלצה שלנו פשוטה: לברוח מהעסקה. כך נוצר מצב שבו אתם ממשיכים להעביר כסף גם אם הבנייה מתעכבת, והפער בין הסכום ששילמתם לבין מה שקיים בשטח הולך וגדל.
מי מאשר שהשלב הסתיים
בסיום כל שלב הקבלן מתעד את העבודות, ואדריכל ומהנדס הפרויקט מאשרים שהשלב הושלם. האישור מועבר לעורכת הדין שלכם, ורק לאחר בדיקתו מתקבלת ההנחיה לביצוע התשלום הבא או לשחרור הכסף מחשבון הנאמנות.
אם אתם רוצים שכבת בדיקה נוספת, אפשר למנות מפקח בנייה מטעמכם שיגיע לפרויקט, יבדוק את העבודה ויוודא שהשלב אכן הושלם. זה אינו נדרש בכל עסקה ובכל שלב, אבל בנכסים מיוחדים ויקרים או כאשר נעשו שינויים בתוכניות, זו יכולה להיות הוצאה מוצדקת.
אנחנו ממשיכים לעקוב אחרי התהליך יחד אתכם. נוודא שאתם יודעים איזה שלב הסתיים, מדוע נדרש התשלום ומה צפוי לקרות עד לשלב הבא.
התשלום האחרון והמסירה
התשלום האחרון מתבצע בעת מסירת הנכס, לאחר שהבנייה הסתיימה והתקבלו המסמכים והאישורים שנקבעו בחוזה. המסירה והתשלום אינם תלויים בהכרח בנוכחותכם בקפריסין, ולא מעט רוכשים מקבלים את הנכס כאשר הם נמצאים עדיין בישראל או במדינה אחרת.
בפעם הראשונה שתגיעו לקפריסין לאחר המסירה, ובתוך פרק זמן סביר, נציג של החברה יעבור אתכם על הנכס ויכין רשימת ריג׳קטים מסודרת לקבלן. אנחנו נתלווה לסיור ונעזור מניסיוננו לזהות ולתעד את הדברים שדורשים טיפול. התיקונים מכוסים במסגרת שנת האחריות הראשונה, שבה ניתנת אחריות מלאה על הבית.
מתכננים גם את התזרים שלכם
לוח התשלומים אינו מסמך שמעניין רק את הקבלן ועורכת הדין. הוא צריך להתאים גם ליכולת שלכם להעביר את הכספים בזמן. לפני החתימה אנחנו עוברים אתכם על הלוח המלא, כולל המע״מ, ובודקים שאתם מבינים מהו הסכום הצפוי בכל שלב ומהו פרק הזמן המשוער בין תשלום לתשלום.
אם הכסף מגיע ממכירת נכס, מהשקעות, מהעברה מישראל או ממשכנתה, צריך לתכנן זאת מראש. ובהמלצה חמה, כשאתם נכנסים להתחייבות חוזית באירו, ממש כדאי שהכסף המיועד לרכישה כבר יהיה אצלכם באירו. כך אתם מצמצמים את החשיפה לשינויים בשער החליפין במהלך הבנייה. קבלן יכול להיות גמיש במידה מסוימת כאשר הדברים מסוכמים לפני החתימה. הרבה יותר קשה לבקש שינוי לאחר שהגיע מועד התשלום והכסף עדיין אינו זמין.
מבנה תשלומים נכון אינו מבטיח שלא יהיו עיכובים או מחלוקות, אבל הוא שומר על יחס הגיוני בין מה ששילמתם לבין מה שכבר נבנה. ברכישת נכס על הנייר זה אחד ממנגנוני הביטחון החשובים ביותר שיש לכם.
מע״מ על נכס חדש
בקפריסין מוטל מע״מ בשיעור של 19% על נכס חדש וזה המצב עד אשר נקבע אחרת. אומר שבהתאם לנסיבות תגיש עורכת הדין המלווה אתכם בקשה לרשויות המע״מ בקפריסין להפחתת המע״מ ל-5%. חשוב לדעת שהתשלום הראשון, בעת חתימת החוזה, עדיין יישא מע״מ של 19%. רק לאחר מכן ניתן להגיש בקשה להפחתה ל-5%. העניין הוא תזרימי בלבד ותזוכו בהמשך התשלומים.
למי נועדה הנחת המע״מ? הנחה זו ניתנת לכאלו שרוצים לעבור ולגור בביתם החדש או להשתמש בו כבית נופש משפחתי בעת הגעתם לאי, וזהו הנכס הראשון שהם רוכשים בקפריסין, או ליתר דיוק הנכס הראשון שעליו ביקשו את ההנחה. לכן ההנחה ניתנת תחת שני תנאים כלכליים עיקריים. הראשון הוא הימנעות ממכירת הנכס למשך 10 שנים. במידה שתמכרו לפני תום התקופה, תצטרכו להחזיר את החלק היחסי בהנחת המע״מ שקיבלתם.
לדוגמה: אם מכרתם את הנכס לאחר חמש שנים, תצטרכו להחזיר כחצי מהנחת המע״מ.
התנאי השני הוא שתימנעו מהשכרת הנכס. זה נכון גם כשמדובר בהשכרה לטווח קצר, תיירותית, וגם בהשכרה לטווח ארוך.
הנחה זו אינה מיועדת למשקיעים הרוצים לרכוש נכס חדש ולהשכירו תקופתית או לטווח ארוך, בין אם זהו הנכס הראשון או העשירי שלהם בקפריסין. יש בזה היגיון רב, גם אם אינו מוצא חן בעינינו.
האם אפשר להתחמק מהעניין, לשלם 5% וכן להשכיר? יש דרכים יצירתיות שתוכלו לנסות, אך הן אינן חוקיות ואינן מומלצות בשום אופן.
מה כן אפשר? אפשר לבקש את הנחת המע״מ כדי להקל עליכם תזרימית בעת הרכישה, ורק כאשר תחליטו להוציא את הנכס להשכרה, לפנות לעורכת הדין ולבקש לשלם את ההשלמה למע״מ המלא. סכום ההשלמה יהיה תלוי במספר השנים שעברו מאז קבלת ההנחה ויחושב באופן יחסי ליתרת תקופת עשר השנים.
ואם החלטתם למכור בהמשך השנים והחזרתם את חלק ההנחה היחסי בהתאם לדרישות, ואתם ממשיכים לקניית נכס חדש אחר, תוכלו שוב לבקש ולקבל הפחתת מע״מ ל-5% גם עבור נכס זה.
על השכרה תיירותית בקפריסין מוטל מע״מ בשיעור של 9%, אותו אתם אמורים לגבות. כך שבמידה שתשכירו את הנכס לטווח קצר, אתם בעצם פותחים מנגנון זיכוי מול רשויות המע״מ בקפריסין ולכן יכולים, לאט לאט, להחזיר לעצמכם את המע״מ ששילמתם בעת רכישת הנכס החדש.
ניתן גם לפעול במסלול אחר. בהנחה שהנכס שלכם יושכר תיירותית, תוכלו לאחר שנה של פעילות עסקית מוכחת להגיש בקשה להחזר כל המע״מ ששילמתם בתשלום אחד. הדיון בבקשה אורך נכון להיום בין שנה וחצי לשנתיים. במקביל, אנחנו רואים עכשיו טרנד חדש של דירות מנוהלות, שבהן גם השכרה לתקופות ארוכות יותר מתבצעת במסגרת פעילות החייבת במע״מ. כאשר ההתקשרות נעשית באמצעות חברת ניהול המתמחה במודל הזה וההסכם אכן מגדיר את ההכנסה כחייבת במע״מ, תוכלו לבקש להזדכות על המע״מ ששילמתם בעת הרכישה באותו המסלול. חשוב לבדוק את מבנה העסקה מראש, מכיוון שעצם קיומה של חברת ניהול אינו הופך כל השכרה לטווח ארוך לעסקה החייבת במע״מ.
איך בדיוק זה מתנהל קצת קשה לפרט באתר, אבל תקבלו מאיתנו הדרכה וליווי מלא לשני המסלולים האלו. יש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהם.
להרחבה, קראו גם על מיסוי נדל״ן בקפריסין לשנת 2026.
הנחת מע״מ בהתחשב בערך הנכס ובשטחו הבנוי
קפריסין מיישמת עכשיו שינוי במדיניות המע״מ שלה, וההנחה מוגבלת על פי שטח הנכס הבנוי וערכו. למעשה, זה היה כך כבר קודם לכן, רק במגבלות אחרות לגמרי.
אז מה נכון להיום? בגדול, שיעור מע״מ מופחת של 5% חל על €350,000 הראשונים מערך הנכס, כאשר ערכו הכולל אינו יכול לעלות על €475,000. השיעור המופחת חל גם על 130 המ”ר הראשונים של השטח הבנוי, כאשר שטחו הכולל אינו יכול לעלות על 190 מ”ר. כמובן שקיימים מקרי ביניים רבים, ואולי הכי טוב יהיה להסביר אותם באמצעות דוגמאות רלוונטיות.
דירה בשטח של 100 מ”ר ובמחיר של €300,000 – המע״מ הוא 5%.
בית בשטח של 200 מ”ר, ולא משנה מה מחירו – המע״מ הוא 19%.
בית בשווי €500,000, ולא משנה מה שטחו הבנוי – המע״מ הוא 19%.
דירה בשטח של 120 מ”ר ובמחיר של €400,000 – על €350,000 הראשונים תחויבו במע״מ של 5%, ועל €50,000 הנותרים יוטל מע״מ של 19%.
בית בשטח של 140 מ”ר ובמחיר של €475,000 – החישוב נעשה על פי נוסחה המתחשבת גם בחריגה בשטח וגם במחיר.
130/140 כפול 350/475 כפול 475 = 325, כלומר €325,000 שעליהם תחויבו ב-5% מע״מ, ועל היתרה בסך €150,000 תשלמו 19% מע״מ.
אם תוכניות הנכס שאתם קונים הוגשו לפני סוף אוקטובר 2023, הרי שהוא יימכר עדיין תחת תקנות המע״מ הישנות, ולכן נדרש לברר כל פרויקט לגופו. זה נכון עד סוף 2026, אז כל הפרויקטים החדשים יעמדו באותם התנאים, ללא קשר למועד קבלת האישורים.
חבילות הצטיידות
בדרך כלל הקבלנים מוסרים דירות ריקות, וברוב המקרים עם הכנות למזגן. בנוסף לנכס הם מציעים תוספות בתשלום. אלו יכולות להיות חבילות Key Ready, הכוללות מיזוג, ריהוט ואבזור מלא של הבית, הכול לפי טעמכם ובליווי צמוד של מעצב או מעצבת מטעמם. תוספות נוספות הן, לדוגמה, חימום תת־רצפתי וגינת גג.
החברים פה יודעים לעבוד, והדירות שהם מעצבים ומרהטים נראות מדהים. אין מה לדבר על הנוחות, אבל היא מגיעה עם עלות. כיום פועלות בפאפוס גם מעצבות מוכשרות שיוכלו לעצב ולאבזר עבורכם את הדירה בהתאם לטעמכם, לצרכים שלכם ובתקציבים שונים.
אם תרכשו את הריהוט בעצמכם ותאבזרו את הדירה ברמה של איקאה וקצת מעבר, העלות תהיה בערך מחצית ממחירה של חבילת הצטיידות מלאה, ואולי מעט יותר.
רכישת נכס חדש למטרת קבלת תושבות
תוכלו להגיש בקשה לתושבות קבע במסלול המהיר על ידי רכישת נכס חדש מקבלן ב־300,000 אירו בתוספת מע״מ, ולעמוד גם בתנאי הכנסה ובתנאים נוספים. הנכס חייב להתאים למספר האנשים הכלולים בבקשה.
מן הסתם, אם אתם זוג עם שני ילדים, לא תוכלו להגיש בקשה לתושבות אם רכשתם דירה עם חדר שינה אחד. גם דירה עם שני חדרי שינה עלולה שלא להספיק, וגיל הילדים עשוי להשפיע על בחינת התאמת הנכס. זוג עם שני ילדים בני 3 ו־5 עשוי להיבחן באופן שונה מזוג עם ילדים בני 16 ו־17. לכן כדאי לבדוק מראש אם הנכס מתאים להרכב המשפחה ולגילי הילדים.
כדאי לכם גם לזכור שכיום כל 300,000 האירו צריכים להגיע לחשבון הקבלן כדי שתוכלו להגיש בקשה לתושבות. בעבר היה מספיק להראות תשלום של 200,000 אירו כדי להגיש את הבקשה. מה עושים? ברוב המכריע של המקרים יש פתרון אלגנטי לעניין.
תוכלו לקרוא עוד ובהרחבה בעמוד תושבות בקפריסין על המסלול המהיר לקבלת תושבות קבע (Golden Visa), על התנאים החדשים והנוקשים יותר ועל היתרונות שניתן לנצל במסגרתם.
עוד על האפשרויות והנכסים תוכלו לקרוא כאן: נדל״ן בפאפוס ולימסול.
לסיכום
נכס חדש בקפריסין יכול להיות בחירה מצוינת למגורים, לבית נופש, להשקעה או כחלק ממעבר לאי. אבל חדש אינו תחליף לבדיקה. איכות העסקה נקבעת לפי הפרויקט, הקבלן, החוזה, מבנה התשלומים ובעיקר התאמת הנכס למטרה שלכם.
אנחנו חיים ופועלים בקפריסין מאז 2017 ומתמחים בערים ובכפרים של מחוזות פאפוס ולימסול. נלווה אתכם מהגדרת הצורך ובחירת הפרויקט, דרך הבדיקות והחוזה ועד הבנייה והמסירה. המטרה שלנו אינה לשכנע אתכם לקנות נכס חדש, אלא לעזור לכם להבין אם הנכס שאתם בוחנים הוא הבחירה הנכונה עבורכם.
אם אתם כבר בוחנים פרויקט, מתלבטים בין כמה אפשרויות או רוצים להבין מה נכון לתקציב ולמטרה שלכם, שלחו לנו הודעה ב־WhatsApp. נשמח להכיר ולעזור לכם לעשות סדר לפני שמתקדמים.
