כדי להבין את מה שקורה בפאפוס בימים אלו בשוק הנכסים החדשים חייבים להסתכל על מה שעבר השוק הזה בעשר השנים האחרונות ומדוע הוא שונה משוק הנכסים החדשים בחלקים אחרים של קפריסין.
הבהרה קצרה לפני שנתחיל. זה בטח לא חדש לכם שלרנקה בכותרות והרבה מאמצי שיווק מופנים לשם. שאלות רבות מופנות אלינו בעניין ואנחנו בטוחים שגם חלק ניכר מהקוראים כאן נחשפו לפרסומים האלו ורוצים לשאול את אותן השאלות אבל אנחנו יודעים לדבר על מה קורה כאן בפאפוס וסביבתה ולכן נשאיר את דעתנו על המתרחש בלרנקה מחוץ לדף זה ובכל מקרה תהליך הרכישה דומה בכל עיר בה תבחרו לרכוש.
זהו, נחזור לענייננו. לפני נפילת הנדל״ן והמשבר הכלכלי של 2013 הייתה פאפוס העיר היקרה ביותר באי. נדלג על כל הסיפורים מתקופה זו אבל צריך להבין שענף הבנייה בפאפוס נעצר כליל באותן שנים.
ב 2017-2018 החלה התאוששות של השוק ופה ושם נבנו פרוייקטים חדשים. ואז הגיעה הקורונה והכל נעצר שוב. מתוך עצירת הבנייה הגיע מחסור בנכסים למגורים ושוק נכסי היד 2 שגשגו. מייד עם סיום הקורונה הגיעו המון אנשים חדשים לפאפוס ומחירי השכירות בעיר הוכפלו תוך כשנה. יחד עם עליית מחירי השכירות עלו גם מחירי הדירות הישנות באופן משמעותי עד שהחלו להתקרב מאוד למחירי החדשות. זה המצב נכון להיום.
אז מה שאתם רואים בפאפוס, שהחל מתום הקורונה ב 2022 הוא תהליך בנייה מואץ שבא לכסות על 10 שנים של כמעט אפס בנייה חדשה.
צריך לזכור גם שקפריסין כמדינה משווקת ״חלום״ חדש בכל כמה שנים, מושכת משקיעים זרים בהטבות שונות. וכל פעם למקום אחר בקפריסין. כך היה הקזינו בלימסול, המרינה באיה נאפה ועכשיו חידוש המרינה בלרנקה.
המטרה היא להפעיל את תעשיית הבנייה באי ולקבל את המיסים/מע״מ המגיעים לה מכל התהליך.
הפרוייקט החדש של קפריסין שיחל בעוד כשנתיים שלוש יהייה המרינה החדשה בפאפוס, פרוייקט שאפתני שמתוכנן כבר הרבה שנים ועכשיו מגיע לשלבים מתקדמים וחתימה על ביצוע.
אומר למעשה שכל מה שקורה בפאפוס בימים אלו נובע אך ורק מדרישת השוק המקומי והזרים הרבים שהגיעו לפאפוס בשנתיים האחרונות ללא שום תמריץ מטעם ממשלת קפריסין. כבוד לעיר המתפתחת והנעימה שאנחנו כל כך אוהבים וכבוד גדול לראש העיר שלה שמוביל את פאפוס לעתיד מבטיח.
חושבים על רכישת נכס חדש בקפריסין? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
בואו נדבר על התהליך עצמו. קודם כל צריך לאתר את הפרוייקט הנכון עבורכם, בין אם זו דירה או וילה חדשה.
אנחנו איננו משווקים של פרויקט כזה או אחר או של קבלן X או Y. אנחנו עובדים מול מגוון קבלנים וחברות פיתוח אבל כולם עונים לתנאים מסויימים שקבענו מראש. תנאי ראשון הוא הכרות מעמיקה עם הקבלנים ובעלי החברות. אנחנו מכירים אותם ומשפחותיהם כבר שנים רבות. התנאי השני הוא ותק בשוק של לפחות 15 שנים, אומר עברו את התקופות הקשות שידעה קפריסין, שרדו ועמדו בכל התחיבויותיהם (איננו מזלזלים באף אחד ובטוחים שיש קבלנים חדשים טובים אבל כשאתם איתנו, השיקול הראשון הוא הבטחון שניתן לתת לכם בתהליך הרכישה ולכן שואפים ל 0 סיכון), התנאי השלישי הוא יכולת להראות פרוייקטים שנשארים טובים על פני השנים מבחינת איכות הבנייה והתנאי הרביעי הוא היכולת הכלכלית המוכחת של אותם קבלנים וחברות. אנחנו עובדים עם חברות וקבלנים שאינם ממושכנים וממונפים אלא בעלי יכולת עצמאית לסיים כל פרוייקט שהחלו בו.
ככה שכשאתם עובדים איתנו אתם נחשפים לכל הפרוייקטים המעניינים מקבלנים וחברות רציניות. לאחר שנדבר ונבין צרכים ותקציב תקבלו מגוון פרוייקטים המתאימים לכם יחד עם ניתוח יתרונות וחסרונות מקצועי של כל פרוייקט וכל קבלן והמלצותינו גם כמובן.
לאחר שהחלטנו ביחד אילו פרוייקטים מתאימים ונרצה לראות אותם אנו מתארגנים לסיור. כל קבלן או חברה שנראה יראו יסבירו על הפרוייקט המדובר עצמו ובנוסף יראו לנו גם נכסים שכבר בנו בעבר בהם תוכלו להתרשם מאיכות הבנייה והגימורים. אנחנו גם דואגים שהדוגמאות שתראו מתאימות לפרוייקט שאתם מתעניינים בו.
בשנים האחרונות אנו כבר לא מסתפקים בחופשות בטן-גב, שופינג או סיור במוזיאונים. אנחנו אוהבים להוסיף פעילות שאוהבים, משהו עם ערך מוסף, חוויתי, הרבה פעמים פעילויות ספורטיביות. בכתבה הזו נסקור צד של קפריסין שיש סיכוי מצויין שמעולם לא שמעתם עליו בעבר.
במקרה והחלטתם לרכוש נכס מסויים, אתם משאירים דפוזיט של 10,000 אירו. ונחתם הסכם הזמנה. בדרך כלל הדרישה כאן היא לחתום על חוזה תוך חודש מאז הסכם ההזמנה.
התשלום בעת חתימת החוזה נע בין 30%-40% מערך הנכס (+ מע״מ). לאחר תשלום זה יוחתם החוזה ויופקד ברשת המיסים וה Land Registry שזו המקבילה הקפריסאית להערת האזהרה המוכרת לכם מישראל. המשך התשלומים יהייה אך ורק בהתאם לשלבי הבנייה. אנחנו יודעים שיש קבלנים שמבקשים ומקבלים חוזה עם תשלומים תקופתיים קבועים. זה לא רעיון טוב עבורכם.
אנו מצרפים לנוחותכם לוח תשלומים לפי שלבי הבנייה. השלבים האלו מהותים וסיום כל שלב מעיד על סיום עבודות מסויימות בנכס. הטבלה באנגלית אך נעבור על השלבים ונסביר אותם אחד לאחד. גם מבחינת הבנייה וגם את ענייני הניסוח שכדאי שיהיו מובהרים בעברית.
במקרה שלפנינו מדובר בוילה חדשה אך השלבים נכונים גם כן לדירות חדשות בהתאמות קלות.
השלב הראשון הוא תשלום הדפוזיט והוצאת הנכס מחוץ לשוק. לאחר כחודש תגיעו לחתימת החוזה, תשלמו 30% מערך הנכס ותקבלו את המקבילה הקפריסאית להערת האזהרה שאתם מכירים מישראל. בתשלום זה מחושב וכלול גם הדפוזיט שכבר שילמתם.
השלב השני הוא תשלום 20% בעת סיום השלד (במדוגמא זו שלד הוילה היה כבר במצב מתקדם ולכן פרק הזמן בין התשלומים היה חודש בלבד). שימו לב להתנייה בתשלום שלב זה, התשלום נקבע לעוד חודש אבל מותנה בסיום שלב השלד.
השלב השלישי הוא תשלום של 20% בעת סיום עבודות בניית הקירות כולם. מה שהם קוראים כאן ובתרגום חופשי ״עבודות לבנים״.
השלב הרביעי הוא תשלום של 10% בעת סיום עבודות הטיח בקירות הפנימים. סיום שלב זה אומר שהסתיימו עבודות החשמל והאינסטלציה בבית כולל בניית הבריכה וחיבורה למערכות אלו.
השלב החמישי הוא תשלום של 10% בעת סיום עבודת הריצוף.
בין שלב זה לשלב השישי והאחרון מתבצעות עבודות האלומיניום, הנגרות, התקנת הכלים הסניטרים, עבודות השלמה קטנות, נקיון וצביעת הבית מחדש.
שימו לב שבכל שלושת השלבים האחרונים ניתן תאריך לתשלום אך ההתנייה היא לתשלום בעת סיום ביצוע העבודה במקרה והסתיימה לפני המתוכנן.
השלב השישי הוא תשלום ה 10% האחרונים בעת מסירת הוילה עם כל הניירת הרגילה הנדרשת.
אין בקפריסין את חוק המכר המוכר בישראל והבנקים כאן אינם מלווים פרוייקטים כפי שאתם מכירים בישראל.
יש חוק שמאפשר לרוכשים להשתחרר ולהחליף קבלן במידה והנוכחי אינו עומד בהתחיבויותיו ומפסיק הבנייה. אבל מי רוצה להכנס לזה?
ולכן כל כך חשוב לדעת עם מי אתם עובדים וממי אתם רוכשים. להמנע מקבלנים ממונפים, להמנע מקבלנים לא מסודרים, לבדוק פרוייקטים קודמים וכן הלאה. או פשוט יותר, להעזר בשירותינו ובתשלום קטן יחסית למחיר הנכס אותו אתם רוצים לרכוש לקבל בטחון וגב ברכישה. אתם מקבלים מאיתנו שירות VIP, הרבה ידע, נסיון של שנים והכרות אינטימית עם שחקני השוק והפרוייקטים בפאפוס. להזכירכם אנחנו חיים ופועלים פה מ 2017 ולעולם לא נהמר על פרוייקט או קבלן שאיננו מכירים כשמדובר בכם, כלקוחות אותם אנו מלווים.
בקפריסין מרחב כפרי מהמם ביופיו ומאפשר לנו למצוא מקומות קסומים לשהות בהם לחופשה או למגורים ממש. ימי הקורונה הגבירו משמעותית את הביקוש לאזור הכפרי וניכרת בהם תנופת פיתוח. האיחוד האירופי הכיר בכפרים בקפריסין כאתרי מורשת בין לאומיים ולכן משקיע כספים רבים בשיחזורם. יש המון כפרים ומן הסתם לא נוכל לכתוב כאן על כולם. נתמקד בכפרים במחוז פאפוס בו אנו חיים.
בקפריסין מוטל מע״מ בשיעור של 19% על נכס חדש וזה המצב עד אשר נקבע אחרת. אומר שעורכת הדין המלווה אתכם תגיש בקשה לרשויות המע״מ בקפריסין להפחתת המע״מ ל- 5%. בד״כ כלל זה מתקבל מהר, בזמן האחרון קצת יותר איטי. ככה שיתכן שתגיעו לתשלום הראשון בעת חתימת החוזה עדיין תחת מע״מ של 19%. העניין הוא תזרימי בלבד ותוזוכו בהמשך התשלומים.
למי נועדה הנחת המע״מ? הנחה זו ניתנת לכאלו שרוצים לעבור ולגור בביתם החדש או להשתמש בו כבית נופש משפחתי בעת הגעתם לאי, וזהו הנכס הראשון שהם רוכשים בקפריסין או יותר נכון הנכס הראשון שעליו בקשו את ההנחה. לכן ההנחה ניתנת תחת שני תנאים כלכלים עיקרים. האחד הוא המנעות ממכירת הנכס למשך 10 שנים. במידה ותמכרו לפי תום התקופה תצטרכו להחזיר את החלק היחסי בהנחת המע״מ שקיבלתם.
לדוגמא: אם מכרתם הנכס לאחר חמש שנים תצטרכו להחזיר כחצי מהנחת המע״מ.
התנאי השני הוא שתמנעו מהשכרת הנכס. זה נכון גם כשמדובר בהשכרה לטווח קצר (תיירותית) וגם בהשכרה לטווח ארוך.
הנחה זו אינה מיועדת למשקיעים הרוצים לרכוש נכס חדש ולהשכירו תקופתית או לטווח ארוך. יהייה זה הנכס הראשון או העשירי שלהם בקפריסין. יש בזה הגיון רב גם אם אינו מוצא חן בעינינו.
האם אפשר להתחמק מהעניין, לשלם 5% וכן להשכיר? יש דרכים יצירתיות שתוכלו לנסות אך אלו אינן חוקיות ואינן מומלצות בשום אופן.
מה כן אפשר? אפשר לבקש את הנחת המע״מ, להקל עליכם תזרימית את הרכישה ורק בעת ההגעה למועד בו אתם רוצים להוציא הנכס שלכם להשכרה, לגשת לעורכת הדין ולבקש לשלם את ההשלמה למע״מ המלא.
ואם החלטתם למכור בהמשך השנים והחזרתם את חלק ההנחה היחסי בהתאם לדרישות ואתם ממשיכים לקניית נכס חדש אחר, תוכלו שוב לבקש ולקבל הפחתת מע״מ ל 5% גם עבור נכס זה.
על השכרה תיירותית בקפריסין מוטל מע״מ (9%) אותו אתם אמורים לגבות. כך שבמידה ותשכירו את הנכס לטווח קצר (השכרה תיירותית) אתם בעצם פותחים מנגנון זיכוי מול רשויות המע״מ בקפריסין ולכן יכולים, לאט לאט, להחזיר לעצמכם את המע״מ ששילמתם בעת רכישת הנכס החדש.
קפריסין מיישמת עכשיו שינוי במדיניות המע״מ שלה וההנחה מוגבלת על פי שטח הנכס הבנוי וערכו. למעשה זה היה כך כבר קודם לכן רק במגבלות אחרות לגמרי.
אז מה נכון להיום? בגדול, שיעור מע״מ מופחת של 5% חל על ה-€350,000 אירו הראשונים מערך הנכס, כאשר ערכו הכולל אינו יכול לעלות על €475,000. השיעור המופחת חל גם על 130 מ"ר הראשונים של השטח הבנוי, כאשר שטחו אינו יכול לעלות על 190 מ"ר. כמובן שקיימים מקרי ביניים רבים ואולי הכי טוב יהייה להסביר אותם דרך דוגמאות רלוונטיות.
חושבים על רכישת נכס חדש בקפריסין? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
בדרך כלל הקבלנים מוסרים דירות ריקות עם הכנות למזגן ברוב המקרים. בנוסף לנכס הם מציעים תוספות בעלות. תוספות יכולות להיות חבילות Key Ready שיכללו מיזוג, ריהוט ואבזור מלא של הבית. הכל לפי טעמכם ועם ליווי צמוד של מעצב/ת מטעמם. תוספות נוספות לדוגמא הן חימום תת רצפתי וגינת גג. החברים פה יודעים לעבוד והדירות שהם מעצבים ומרהטים נראות מדהים לגמרי ואין מה לדבר על הנוחות, אבל זה בא עם עלות. אם תקנו לבד ריהוט ותציידו הדירה ברמת איקאה + קצת, יצא לכם בערך חצי מחיר אולי קצת יותר.
תוכלו להגיש בקשה לתושבות קבע במסלול המהיר ע״י רכישת נכס חדש ב 300,000 אירו + מע״מ ולעמוד גם בתנאי הכנסה ועוד. הנכס חייב להתאים למספר האנשים על הבקשה.
נגיד אם אתם זוג עם שני ילדים לא תוכלו להגיש בקשה לתושבות אם רכשתם דירת חדר שינה אחד. גם שני חדרי שינה עלולים לא להספיק בימים אלו ולכן יהייה כדאי לזוג שכזה לרכוש נכס עם שלושה חדרי שינה לפחות.
כדאי לכם גם לזכור שעכשיו כל ה 300,000 אירו צריכים להגיע לחשבון הקבלן כדי שתוכלו להגיש תושבות. פעם הייתם צריכים להראות רק 200,000 אירו כדי להגיש בקשה. מה עושים? יש פתרון אלגנטי לעניין ברוב המכריע של המקרים.
תוכלו לקרוא עוד ובהרחבה בקישור על המסלול המהיר לקבלת תושבות קבע (Golden Visa) התנאים החדשים והנוקשים יותר אך המביאים איתם גם יתרונות שאפשר לנצלם.
ישנם כמה גורמים עיקריים המדגישים בצורה מושלמת את תרבות האוכל של קפריסין. ראשית, התרבות הקולינרית נוצרה משילוב של יוון והמזרח התיכון. שנית, האוכל בקפריסין הוא מהטריים והזמינים ביותר. לרוב תוך שימוש במרכיבים מקומיים.
לקנות נכס חדש בימים אלו ובמחירי הדירות יד 2 הקיימים היום זה הגיוני לגמרי. גם להשקעה.
אפשר לנהל העניין בבטחון רב כשיודעים מה עושים וממי קונים ומה.
כדי להתחיל התהליך מוזמנים לפנות אלינו ונדבר בכייף.
ולהזכירכם, אנחנו גם יכולים לבנות עבורכם. החל מאיתור השטח, הגשת תוכנית, בנייה ושיווק. הכנסו לעמוד הזה לקבלת עוד פרטים על מה אפשרי לכם מבחינה יזמית.
