עלויות ומסים מעבר למחיר הנכס

מחיר הנכס הוא המספר הגדול בעסקה, אבל הוא אינו התקציב המלא. לצד המחיר עצמו קיימים מסים, שכר טרחה, בדיקות, עלויות בנק ולעיתים גם ריהוט, תיקונים והתאמות שיידרשו לפני שתוכלו להשתמש בנכס.

חלק מהעלויות נקבעות לפי סוג הנכס והעסקה, ואחרות תלויות בדרך שבה אתם מתכננים להשתמש בו. לכן לא נכון שתוסיפו אחוז קבוע למחיר ותקוו שהוא יכסה הכול. אתם צריכים לבנות את התקציב לפי הנכס המסוים, צורת המימון, השימוש המתוכנן והעבודות שיידרשו לאחר הרכישה.

ההבחנה הראשונה: מע״מ או דמי העברה

ברכישת נכס חדש מהיזם העסקה חייבת בדרך כלל במע״מ. שיעור המע״מ הרגיל הוא 19%, אך אם אתם עומדים בתנאים, תוכלו להגיש בקשה למע״מ מופחת בשיעור 5% עבור נכס שישמש אתכם למגורים בעת שהותכם בקפריסין ואינו מיועד להשכרה. ההטבה כרוכה בהתחייבות לשימוש אישי בנכס במשך עשר שנים.

לפי המסלול הכללי החל כיום, כאשר שטח הנכס אינו עולה על 130 מ״ר ומחירו אינו עולה על 350,000 אירו, הנכס כולו מחויב במע״מ של 5%, בכפוף לשימוש המתוכנן בו. כאשר השטח או המחיר חורגים מתנאי הסף האלה, אך השטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר והמחיר הכולל אינו עולה על 475,000 אירו, החישוב משלב מע״מ של 5% ושל 19% בהתאם לשטח ולמחיר. אם שטח הנכס עולה על 190 מ״ר או שמחירו עולה על 475,000 אירו, העסקה כולה מחויבת במע״מ של 19%.

גם נכס העומד במגבלות השטח והמחיר אינו זכאי להפחתה אם הוא נרכש מראש לצורך השכרה. ההטבה נועדה לנכס המשמש אתכם כמקום המגורים העיקרי שלכם בזמן שהותכם בקפריסין. הוא יכול לשמש גם כבית נופש משפחתי; ההבחנה המהותית היא בין שימוש אישי לבין נכס המיועד להשכרה.

עורכת הדין מגישה את הבקשה למע״מ המופחת לאחר חתימת הסכם הרכישה והפקדתו ב־Land Registry. עד לקבלת האישור, התשלומים ליזם יהיו מחויבים במע״מ של 19%.

אם תחליטו לרכוש נכס בשלב בנייה מתקדם, ייתכן שתידרשו לשלם כבר בתחילת העסקה חלק גדול ממחירו, עוד לפני שיתקבל האישור למע״מ המופחת. לאחר קבלת האישור, היזם עורך התחשבנות מחדש. הסכום העודף ששילמתם נרשם לזכותכם ומופחת מכלל התשלומים שנותרו, ולא רק ממרכיב המע״מ שלהם. אם הסכום שנותר לתשלום נמוך מגובה הזיכוי, היזם מחזיר לכם את ההפרש. כאשר האישור הוא למע״מ של 5% על מלוא הנכס, בתום ההתחשבנות שיעור המע״מ ששילמתם בפועל על מלוא מחיר הנכס יהיה 5%.

גם אם בעת הרכישה התכוונתם להשתמש בנכס בעצמכם, מכירתו או העברתו להשכרה לפני תום עשר השנים מחייבות הודעה לרשות המסים והחזר יחסי של הטבת המע״מ, בהתאם לתקופה שנותרה. לדוגמה, בנכס שמחירו לפני מע״מ הוא 300,000 אירו, ההפרש בין מע״מ של 19% למע״מ מופחת של 5% הוא 42,000 אירו. ההטבה הזו ניתנת כנגד התחייבות לשימוש אישי במשך עשר שנים. לכן, אם הנכס נמכר או מועבר להשכרה לאחר שלוש שנים מלאות, נותרו שבע שנים מתוך תקופת ההתחייבות, ויש להחזיר שבע עשיריות מההטבה — 29,400 אירו. את ההודעה ואת ההתחשבנות המדויקת לפי מועד השינוי מבצעים באמצעות עורכת הדין מול רשות המסים.

ברכישת נכס יד שנייה שאינה חייבת במע״מ, תשלמו דמי העברת בעלות — Transfer Fees — בעת העברת הטייטל על שמכם. לאחר ההפחתה של 50% שהעניקה קפריסין, שיעורי החיוב הקיימים בפועל הם 1.5% על 85,000 האירו הראשונים, 2.5% על החלק שבין 85,001 ל־170,000 אירו ו־4% על היתרה. שיעורים אלה הם מחצית ממדרגות המס המלאות, העומדות על 3%, 5% ו־8%.

כאשר הנכס נרשם על שם שניכם, דמי ההעברה מחושבים בנפרד לפי שווי החלק שנרשם על שם כל אחד מכם. החיסכון אינו נובע מעצם היותכם בני זוג, אלא מכך שמדרגות החיוב מתחילות מחדש עבור כל אדם בנפרד.

לדוגמה, אם תרכשו נכס יד שנייה בשווי 300,000 אירו ותרשמו אותו על שם רוכש אחד, דמי ההעברה יחושבו על מלוא הסכום: 1.5% על 85,000 האירו הראשונים, 2.5% על 85,000 האירו הבאים ו־4% על 130,000 האירו הנותרים. דמי ההעברה הכוללים יהיו 8,600 אירו.

אם תרשמו את אותו נכס בחלקים שווים על שם שניכם, כל אחד מכם יירשם כבעלים של חלק בשווי 150,000 אירו. עבור כל אחד מכם יחולו 1.5% על 85,000 האירו הראשונים ו־2.5% על 65,000 האירו הנותרים, בלי להגיע כלל למדרגה של 4%. דמי ההעברה יהיו 2,900 אירו לכל רוכש ו־5,800 אירו בסך הכול — חיסכון של 2,800 אירו.

אין דמי העברה כאשר אתם רוכשים נכס הנושא מע״מ, ואין מע״מ כאשר אתם רוכשים נכס שעליו משלמים דמי העברה. או זה, או זה — לעולם לא שניהם על אותה עסקה.

בעסקת יד שנייה ה־Land Registry יבדוק אם המחיר שנכתב בהסכם משקף את שווי השוק. אם הוא סבור שהמחיר המוצהר נמוך משוויו האמיתי של הנכס, הוא עשוי לחשב את דמי ההעברה לפי השווי שקבע ולא לפי המחיר שנכתב בהסכם. אם המחיר אינו סביר באופן קיצוני, העסקה עלולה להיעצר ולהיבדק בידי הרשויות הרלוונטיות.

מס הבולים הקפריסאי — Stamp Duty — בוטל לגבי הסכמים ומסמכים שנחתמו מ־1 בינואר 2026, אך ייתכן שיוחזר בעתיד.

להסבר מפורט יותר על המע״מ ברכישת נכס חדש, תוכלו לקרוא את המדריך שלנו על רכישת נכסי נדל״ן חדשים בקפריסין.

שכר טרחה, בדיקות ואגרות קטנות שמצטברות

בעסקאות שאנחנו מלווים, שכר הטרחה של משרד עורכי הדין הוא בדרך כלל 1% ממחיר הרכישה, בתוספת מע״מ. המחיר כולל את בדיקת הנכס והמוכר, ניהול המשא ומתן המשפטי, הכנת ההסכם, ה־Search, הפקדת ההסכם ב־Land Registry, הבקשה לאישור הרכישה, הטיפול עד להשלמת העסקה והחיבורים לחשמל ולמים והרישום ברשות המקומית. אם תרצו לפתוח חשבון נאמנות אצל עורכת הדין כדי להשתמש בו לצורך העסקה, תהיה לכך עלות נוספת של כמה מאות אירו.

זה אחד המקומות שבהם חיסכון לא נכון עלול לעלות ביוקר. אתם רוכשים נכס במדינה זרה, בתוך מערכת משפט ורישום שאינה מוכרת לכם, וטעות בבעלות, בשעבודים, בהיתרים או בניסוח ההסכם עלולה להיות יקרה בהרבה מההפרש בשכר הטרחה. לכן חשוב לבחור משרד עורכי דין מקומי, עצמאי ומנוסה, שמייצג רק אתכם ויודע גם לזהות מתי העסקה אינה בטוחה מספיק כדי להתקדם.

בהתאם לסוג הנכס ולמצבו, ייתכן שתידרש גם בדיקה של מהנדס, אדריכל או איש מקצוע אחר. בדיקה כזו אינה הוצאה אוטומטית בכל רכישה, אבל כאשר היא נחוצה, נכון שתבצעו אותה ולא תחסכו דווקא במקום שאמור לגלות בעיות לפני הרכישה.

לצד העלויות העיקריות קיימים סכומים קטנים יותר: מסמכים ואישורים, תרגומים, אימות חתימות, ייפוי כוח, העברות בנקאיות, הערכת שמאי ועלויות טיפול שונות. כל אחד מהם יכול להיראות לכם שולי בפני עצמו, אך יחד הם מצטברים. כדאי שתבקשו מראש מעורכת הדין ומהבנק פירוט של כל החיובים הצפויים.

אם הרכישה כוללת משכנתא בבנק קפריסאי

משכנתא אינה מוסיפה לתקציב רק את הריבית. עליכם להביא בחשבון גם עלויות לפתיחת התיק, הערכת שמאי, רישום המשכנתא, טיפול משפטי וביטוחים שהבנק דורש כתנאי למימון.

סכום המימון הסופי נקבע לאחר שהבנק בודק אתכם ואת הנכס. הבנק בוחן את ההכנסות שלכם, את גילכם, תקופת ההלוואה, הנכס המוצע כבטוחה והערכת השמאי. אם השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך ממחיר הרכישה, אחוז המימון יחושב לפי הערכת השמאי הנמוכה יותר ולא לפי המחיר שסיכמתם עם המוכר. אם אתם רוכשים את הנכס הראשון שלכם בקפריסין, תוכלו לקבל מימון של עד 70%, בכפוף לבדיקת הבנק ולאישורו.

חשוב שתתאמו בין לוח התשלומים שנקבע מול המוכר או היזם לבין המועד שבו כספי המשכנתא יהיו זמינים. אישור עקרוני אינו אומר שהכסף כבר מוכן להעברה, והפער בין שני לוחות הזמנים עלול ליצור לחץ מיותר בדיוק בשלב שבו נדרש תשלום. להסבר מפורט יותר על המימון, תוכלו לקרוא את המדריך שלנו על משכנתאות בקפריסין.

כאשר ההכנסות או החסכונות שלכם נמצאים בשקלים והעסקה מתבצעת באירו, גם שער החליפין ועמלות ההמרה הופכים לחלק מהתקציב. שינוי בשער בין מועד קבלת ההחלטה לבין מועד התשלום יכול להעמיד אתכם בסיכון ולשנות את הסכום שתצטרכו להעביר בפועל. לכן כדאי לתכנן גם כיצד ומתי יומר הכסף.

אנחנו ממליצים שכאשר אתם נכנסים להתחייבות חוזית באירו, הכסף יהיה זמין לכם באירו. כך תהיו בטוחים ביכולתכם לעמוד בחוזה גם אם יחול שינוי חד בשער החליפין.

נכס מוכן אינו תמיד מוכן לשימוש

גם לאחר שתשלימו את הרכישה, ייתכן שתזדקקו לתקציב נוסף לפני שתוכלו לגור בנכס או להשכיר אותו. בנכס חדש מדובר לעיתים בריהוט, מכשירי חשמל, תאורה, וילונות, ציוד למטבח, גינה או השלמות שאינן כלולות במפרט היזם.

בנכס יד שנייה הרשימה יכולה לכלול תיקונים, צביעה, החלפת מערכות, טיפול ברטיבות, תחזוקת בריכה או גינה והתאמות לצרכים שלכם. חלק מהדברים נראים כבר בסיור וחלקם מתגלים רק לאחר שמתחילים להשתמש בנכס.

לכן כדאי להפריד בין מחיר הרכישה לבין תקציב ההכנה לשימוש. נכס שנראה זול יותר יכול להפוך ליקר יותר לאחר שיפוץ וריהוט, בעוד שנכס יקר יותר אך מוכן היטב עשוי לדרוש פחות הוצאות לאחר קבלת המפתח.

העלויות שמתחילות אחרי קבלת המפתח

מרגע שהנכס עובר לרשותכם מתחילות עלויות האחזקה השוטפות. אלה יכולות לכלול ביטוח, חשמל, מים, תשלומים לרשות המקומית, דמי ניהול לקומפלקס, תחזוקת בריכה וגינה, תיקונים ושירותי פיקוח או ניהול כאשר אינכם נמצאים בקפריסין.

בקומפלקס עם בריכה, חדר כושר, גינות, מעליות ושירותים משותפים, דמי הניהול יכולים להיות משמעותיים יותר. לפני הרכישה עליכם לבדוק מהו החיוב הנוכחי, מה הוא כולל, האם קיימים חובות של הבעלים הקודם והאם צפויות עבודות גדולות בבניין או בשטחים המשותפים.

אם הנכס שלכם מיועד להשכרה, עליכם להביא בחשבון גם את עלות מציאת השוכר, תקופות ללא שוכר, עלויות ניהול, תיקונים בין דיירים, ניקיון, פרסום, מסים והוצאות נוספות בהתאם לסוג ההשכרה. הכנסה צפויה אינה זהה להכנסה נטו, ולכן נכון שתבחנו אותה לאחר הפחתת כל ההוצאות ולא רק לפי שכר הדירה המוצג. להרחבה בנושא, תוכלו לקרוא את המדריך שלנו על מיסוי נדל״ן בקפריסין.

מסים ודיווחים לאחר הרכישה

במהלך הרכישה עורכת הדין רושמת את הרוכשים ברשות המסים של קפריסין ודואגת להנפקת מספר מס קפריסאי לכל אחד מהם. עד וכולל שנת המס 2025, בעלי נכסים שסך הכנסתם נשאר מתחת לסף המס לא נדרשו במקרים רבים להגיש דוח מס שנתי.

החל משנת המס 2026 הכלל השתנה: כל בעל נכס פרטי שמקבל הכנסה משכירות בקפריסין חייב להגיש דוח מס שנתי, גם אם בסופו של החישוב לא נותר מס הכנסה לתשלום. הדוח הראשון לפי הכללים החדשים, עבור הכנסות שנת 2026, יוגש בשנת 2027.

הדוח אינו יוצר מס חדש ואינו גובה אותו אוטומטית. הוא מכניס את הכנסת השכירות למערכת באופן מסודר, מאפשר לחשב את מס ההכנסה ולבדוק את תשלומי ה־GHS ששולמו במהלך השנה. אם לא נוצר מס הכנסה לתשלום, הדוח ישקף זאת. אם נוצר חיוב או נותרה יתרה שלא שולמה, משלמים אותה וסוגרים את שנת המס בצורה מסודרת.

החל משנת המס 2026, 22,000 האירו הראשונים מההכנסה החייבת של כל יחיד מחויבים במס הכנסה בשיעור 0%. אין מדובר בפטור מיוחד לשכר דירה, אלא במדרגת המס הראשונה בקפריסין.

כאשר הנכס רשום על שם שני רוכשים, ההכנסה ממנו מתחלקת ביניהם בהתאם לחלקו של כל אחד בבעלות, והמס מחושב לכל אחד בנפרד. לדוגמה, אם נכס הרשום בחלקים שווים מניב שכר דירה ברוטו של 20,000 אירו בשנה, חלקו של כל אחד הוא 10,000 אירו. בהנחה שאין לכל אחד מהם הכנסה חייבת נוספת בקפריסין, לא ייווצר מס הכנסה לתשלום.

אבל מס הכנסה אינו התשלום היחיד. על הכנסה משכירות חל גם תשלום ל־GHS, מערכת הבריאות הציבורית של קפריסין. החיוב החל במרץ 2019, וממרץ 2020 שיעורו עומד על 2.65% מהכנסת השכירות ברוטו, עד לתקרת הכנסה שנתית מצטברת של 180,000 אירו לאדם. זהו תשלום נפרד ממס ההכנסה, ולכן מדרגת המס של 0% אינה פוטרת ממנו.

בדוגמה של נכס המניב 20,000 אירו בשנה ונמצא בבעלות שווה של שני אנשים, כל אחד ישלם 2.65% על חלקו בהכנסה — 265 אירו — ובסך הכול 530 אירו בשנה. החיוב חל על בעל נכס פרטי גם כאשר הוא אינו תושב מס בקפריסין, משום שההכנסה נובעת מנכס הנמצא בקפריסין. מעמד Non-Dom אינו מעניק פטור מ־GHS על שכר דירה. כאשר הנכס מוחזק בידי חברה, הכנסת השכירות של החברה אינה חייבת ב־GHS.

לדיבידנדים חל כלל אחר. יחיד שאינו תושב מס בקפריסין אינו חייב ב־GHS על דיבידנדים או על ריבית, גם כאשר הדיבידנד משולם בידי חברה קפריסאית. אם אותו אדם מקבל גם הכנסה משכירות מנכס בקפריסין, הפטור חל על הדיבידנד בלבד והכנסת השכירות עדיין חייבת ב־GHS. חשוב להבחין בינו לבין תושב מס קפריסאי במעמד Non-Dom, שחייב בדרך כלל ב־GHS על דיבידנדים אף שהוא נהנה מפטור ממסים קפריסאיים אחרים החלים עליהם.

בסופו של דבר, הדיווח אינו נועד להפוך כל הכנסה לחייבת במס, אלא לוודא שכל אחד משלם בדיוק את מה שחל עליו. ואם נוצר מס לתשלום — נשלם גם אותו. הרי צריך לתת משהו בחזרה לקפריסין האהובה שלנו.

אם אתם ממשיכים להיות תושבי מס בישראל, ההכנסה מהנכס בקפריסין חייבת בדיווח גם בישראל. בדרך כלל קיימים שני מסלולים עיקריים: מסלול של 15% על ההכנסה משכר הדירה לאחר ניכוי פחת בלבד, ללא ניכוי הוצאות אחרות וללא זיכוי על מס ששולם בקפריסין; או מסלול המס השולי הרגיל שלכם, שבו ניתן להביא בחשבון הוצאות המותרות בניכוי ולקבל, בהתאם לכללים, זיכוי בגין מס ששולם בקפריסין.

בונים תקציב בארבע שכבות

כדי לקבל תמונה אמיתית של העסקה, אנחנו ממליצים לבנות את התקציב בארבע שכבות:

1. מחיר הנכס והמע״מ או דמי העברת הבעלות החלים עליו.
2. עלויות ביצוע העסקה: שכר טרחה, בדיקות, מסמכים, בנק ומשכנתא, ככל שנדרשת.
3. הכנת הנכס לשימוש: ריהוט, מכשירים, תיקונים, שיפוץ והתאמות.
4. עלויות האחזקה לאחר קבלת המפתח: ביטוח, חשבונות, דמי ניהול, תחזוקה, ניהול הנכס ומסים החלים על ההכנסות ממנו.

כשהמספרים האלה נמצאים מולכם כבר בתחילת הדרך, יהיה לכם קל יותר להשוות בין נכסים ולקבל החלטה שאינה נשענת רק על מחיר הפרסום. המטרה אינה לנפח את התקציב, אלא לדעת מראש לאן הכסף הולך ולהשאיר מרווח סביר להוצאות שלא ניתן לחשב במדויק לפני שבוחרים את הנכס.

בפרק הבא נעמיק בטייטל דיד, ברישום ובהיבטים התכנוניים שצריך לבדוק לפני שמתקדמים בעסקה.