שתי החלטות שונות: נכס חדש או יד שנייה, עיר או כפר

אחרי שבחרתם בין פאפוס ללימסול, מגיעות שתי החלטות נוספות שמשפיעות מאוד על החיפוש: האם מתאים לכם נכס חדש או נכס יד שנייה, ובאיזו סביבת חיים תרצו למצוא אותו — בעיר, בפרבר או בכפר.

לעיתים אתם מתחילים מהשאלה „מה הכי כדאי לקנות?”. מניסיוננו, כדאי להתחיל משאלה אחרת: איזה נכס ישרת בצורה הטובה ביותר את המטרה שהגדרתם בתחילת הדרך?

לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות, מגבלות והתאמה אחרת לתקציב, ללוח הזמנים ולדרך שבה אתם מתכננים להשתמש בנכס. ככל שסדר העדיפויות ברור יותר, קל יותר להתמקד בנכסים שבאמת מתאימים לכם.

נכס חדש

המושג „נכס חדש” כולל למעשה כמה אפשרויות: נכס מוכן, נכס שנמצא בשלבי בנייה או נכס שנרכש על הנייר. בין האפשרויות האלה עשויים להיות הבדלים ברמת הוודאות, במחיר, בלוח התשלומים, במועד המסירה ובהחלטות שתצטרכו לקבל במהלך הדרך.

בדרך כלל, המחיר הנמוך ביותר בתוך אותו פרויקט מוצע בשלב הרכישה על הנייר. בפרויקטים טובים ניתן לראות פער של עד 20% בין המחיר בשלב הזה לבין המחיר בשלבי בנייה מתקדמים, מעצם התקדמות הבנייה והירידה בסיכון.

בשלבים הראשונים גם מבחר היחידות בתוך הפרויקט רחב יותר. כאשר הפרויקט או הבניין נמצאים עדיין על הנייר, אפשר בדרך כלל לבחור בין יותר קומות, כיוונים, מיקומים, גדלים ותוכניות. ככל שהמכירות והבנייה מתקדמות, חלק מהיחידות נמכרות ומרחב הבחירה מצטמצם, כך שבשלבים מאוחרים יותר הבחירה נעשית מתוך ההיצע שנותר.

יתרון נוסף של רכישה על הנייר הוא לוח תשלומים נוח מאוד, המתפרס לאורך תקופת הבנייה ומתקדם בהתאם לאבני הדרך שנקבעו. לעומת זאת, כאשר אתם רוכשים נכס בשלבי בנייה מתקדמים, אתם נדרשים בדרך כלל לשלם כבר בתחילת העסקה את כל התשלומים שהיו אמורים להשתלם עד לשלב שבו הבנייה נמצאת, ורק יתרת המחיר ממשיכה בהתאם ללוח התשלומים שנותר.

ברכישת נכס מוכן אפשר לראות את התוצאה הסופית, ובנכס שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים כבר ניתן להתרשם ממנה באופן מוחשי למדי. בשני המקרים, פרק הזמן עד לתחילת השימוש בנכס ברור יחסית.

ברכישה במהלך הבנייה ניתן לעיתים לבחור חלק מהגימורים או לבצע התאמות מסוימות. ככל שהרכישה מתבצעת בשלב מוקדם יותר, כך נדרשת יכולת לקבל החלטות על סמך תוכניות, הדמיות ומפרט, עוד לפני שאפשר לראות את הנכס עצמו.

נכסים חדשים מתאימים לכם אם אתם מחפשים תכנון עדכני, מפרט מודרני ונכס שלא ידרוש שיפוץ משמעותי עם מסירתו. בפרויקטים מסוימים הם כוללים גם בריכה משותפת, חדר כושר, גינות או שירותים נוספים, ולכן חשוב להביא בחשבון גם את עלויות התחזוקה השוטפות שלהם.

גם מבנה עלויות הרכישה שונה. ברכישת נכס חדש מהיזם העסקה חייבת בדרך כלל במע״מ, בהתאם לשיעור החל עליכם ועל הנכס. כאשר משולם מע״מ על רכישת הנכס, לא נגבים בגינו דמי העברת בעלות — Transfer Fees — בעת רישום הבעלות. כלומר, אין תשלום כפול של מע״מ ושל דמי העברה על אותה עסקה.

נכס חדש עשוי להיות רלוונטי גם לכם אם אתם בוחנים רכישה כחלק מבקשה לתושבות קבע במסלול המהיר, Golden Visa.

לצד המפרט והעיצוב, חשוב להבין את שלב הפרויקט, תנאי התשלום, לוחות הזמנים והתחייבויות היזם. עורכת הדין שלכם צריכה לבדוק את המסמכים ואת ההסכמים הרלוונטיים, ובמקביל כדאי לוודא שהמפרט, התוכניות וכל ההבטחות שקיבלתם מופיעים בצורה ברורה בכתב.

להרחבה על ההבדלים בין נכס מוכן, נכס בבנייה ורכישה על הנייר, קראו את המדריך שלנו על רכישת נכסי נדל״ן חדשים בקפריסין.

נכס יד שנייה

נכס יד שנייה, או נכס קיים, מאפשר לכם לראות ולבדוק את מה שאתם קונים בפועל: את הנכס, הבניין, השטחים המשותפים והסביבה שכבר התפתחה סביבו. אפשר לבקר בו בשעות שונות, לבדוק את האור, הרעש, הגישה והחניה ולהתרשם כיצד הוא משתלב בשגרת החיים שאתם מתכננים.

להיצע היד השנייה בפאפוס יש גם מאפיין היסטורי שכדאי להכיר. חלק גדול מהדירות והבתים המוצעים בו כיום נבנה בתקופת הבנייה המואצת של שנות ה־2000 ועד 2010. לאחר המשבר הפיננסי העולמי של 2008 ובהמשך המשבר הבנקאי בקפריסין בשנים 2012–2013, שהוחרף בין היתר בשל החשיפה הגבוהה של הבנקים הקפריסאיים ליוון ולאג״ח ממשלת יוון, היקף הבנייה החדשה בפאפוס היה נמוך מאוד במשך קרוב לעשור. הבנייה חזרה בהיקף משמעותי רק סביב 2022.

לכן, בשוק של היום פוגשים לא פעם שתי קבוצות שונות מאוד: נכסים שנבנו בשנות ה־2000 ועד 2010, ונכסים מ־2022 ואילך שכבר חזרו לשוק כיד שנייה. הפער אינו רק בגיל. אלה תקופות בנייה שונות, עם תקנים, תכנון אדריכלי, מפרטים ושיטות בנייה שונים, ולכן צריך להשוות ביניהן בהתאם ולא רק לפי המחיר או מספר המטרים.

בתוך היצע היד השנייה בפאפוס, ההבדלים המשמעותיים אינם דווקא בגיל הנכס, אלא בעיקר במצבו ובאופן שבו טופל לאורך השנים. אפשר למצוא נכסים מאותה תקופת בנייה שנשמרו היטב ואפשר להשתמש בהם כמעט מיד, נכסים שעברו שיפוץ וגם נכסים הדורשים התאמות או עבודה משמעותית. במקרים רבים, דווקא המלאי הוותיק מציע גדלים, חלוקה פנימית, מגרשים, גינות או מיקומים שכמעט אינם זמינים בבנייה החדשה באותו אזור.

מחיר הפרסום אינו בהכרח המחיר שבו תיסגר העסקה — גם בנכס יד שנייה וגם ברכישה מיזם. ביד שנייה, מרחב המשא ומתן עשוי להיות מושפע ממצב הנכס, ממידת הביקוש, מתנאי המכירה ומנסיבותיו של המוכר. בנכס חדש הוא עשוי להשתנות בהתאם לשלב הפרויקט, למידת הביקוש, ליחידה המסוימת ולתנאי התשלום. לעיתים המשא ומתן אינו מתבטא רק במחיר, אלא גם בלוח התשלומים, בשדרוגים או בתוספות הכלולות בעסקה. בכל מקרה, חשוב לבחון את העלות הכוללת ואת תנאי העסקה, ולא להתייחס למחיר הפרסום כאל נתון סופי.

כאשר הנכס פנוי ומוכן, תהליך הכניסה אליו עשוי להיות קצר יותר מאשר בנכס שנמצא בבנייה. אפשר להשתמש בו, להשכיר אותו או להתחיל בשיפוץ לאחר השלמת הרכישה וקבלת החזקה. לוח הזמנים תלוי גם במצב המשפטי, בזמינות ה־Title Deed, בתנאים שסוכמו עם המוכר ובשאלה אם הנכס מאוכלס או מושכר בעת המכירה.

העובדה שהנכס קיים אינה מחייבת להשאיר אותו כפי שהוא. עבור חלקכם, האפשרות לבחור נכס במיקום מתאים ולשנות את המטבח, חדרי הרחצה, החלוקה או העיצוב היא דווקא יתרון. במקרה כזה צריך להגדיר מראש את היקף העבודה, לקבל הערכה מקצועית ולשמור בתקציב מקום גם להוצאות שלא תמיד מתגלות בביקור הראשון.

גם מבנה עלויות הרכישה שונה. בעסקאות יד שנייה לא מוטל מע״מ על מחיר הנכס. במקום זאת, אתם משלמים דמי העברת בעלות — Transfer Fees — בעת העברת ה־Title Deed על שמכם. אלה מסלולי חיוב חלופיים: בנכס החייב במע״מ משלמים מע״מ ללא דמי העברה, ובעסקת יד שנייה שאינה חייבת במע״מ משלמים דמי העברה ולא מע״מ על מחיר הרכישה. בכל מקרה, אין כפל תשלומים.

לפני שמתקדמים חשוב לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס ולא להסתפק במראה הכללי שלו. היקף הבדיקה ואנשי המקצוע המתאימים משתנים בין דירה בקומפלקס מסודר לבין וילה פרטית.

בדירה בקומפלקס, הבדיקה צריכה להתחיל דווקא בקומפלקס עצמו. לכל קומפלקס יש DNA משלו, שנוצר כבר בזמן הקמתו ובשנים הראשונות לפעילותו. איכות הבנייה, אופי הרוכשים הראשונים, השימוש שנעשה בנכסים והדרך שבה נוהל הקומפלקס באותן שנים משפיעים לאורך זמן על תרבות הניהול, רמת התחזוקה, מצב השטחים המשותפים והאופן שבו מתקבלות החלטות. דירה מצוינת בתוך קומפלקס שמתנהל או מתוחזק בצורה גרועה עלולה להיות רכישה מסוכנת. זו גם אחת הסיבות לכך שנכסים בקומפלקסים המוכרים באיכותם ובניהולם נמכרים בדרך כלל במחירים גבוהים יותר.

לאחר שבוחנים את הקומפלקס, בדיקה של הנדימן מנוסה מספיקה בדרך כלל כדי לעבור על מצב הדירה עצמה, לרבות סימני רטיבות, איטום, מערכות המים והחשמל, מיזוג האוויר, החלונות, הדלתות והגימורים. אם מתגלה סימן לבעיה חריגה או לחשש מבני, נכון להרחיב את הבדיקה ולערב גם מהנדס.

בווילה פרטית נדרשת בדרך כלל בדיקה רחבה יותר, משום שהאחריות אינה מסתיימת בתוך הבית. בהתאם לגיל הווילה ולמצבה, כדאי להיעזר במהנדס, באדריכל ובאנשי מקצוע מתאימים ולבדוק גם את המבנה, הגג והאיטום, הקירות החיצוניים, הניקוז, מערכות המים והחשמל, מיזוג האוויר, הבריכה וחדר המשאבות, קירות תומכים ומתקנים נוספים בשטח. האדריכל צריך גם להשוות בין המצב הקיים לבין התוכניות וההיתרים ולבדוק שאין בווילה תוספות, שינויים או חריגות בנייה שלא אושרו.

הבדיקה המקצועית מאפשרת להבין מה דורש טיפול מיידי ומה צפוי להפוך להוצאה בהמשך. במקביל, עורכת הדין צריכה לבדוק את הבעלות, ה־Title Deed, השעבודים, ההיתרים והמסמכים הנוגעים לכל שינוי או תוספת שנעשו בנכס. האדריכל בודק את ההתאמה הפיזית והתכנונית של הקיים בשטח, ועורכת הדין בוחנת את מצבו המשפטי ואת המשמעות של הממצאים להשלמת העסקה ולהעברת הבעלות.

נכס יד שנייה יכול להתאים לכם במיוחד אם אתם מעדיפים לראות את הנכס ואת סביבתו כפי שהם היום, רוצה להשתמש בו בתוך זמן קצר או מחפש מיקום ואופי שקשה למצוא בפרויקטים חדשים. הבחירה הנכונה אינה בין „חדש וטוב” לבין „ישן ובעייתי”, אלא בין שתי דרכי רכישה שונות שצריך להשוות לפי המטרה, המחיר הכולל, לוח הזמנים ומידת העבודה שאתם מוכנים להשקיע בנכס.

עיר, פרבר או כפר

גם אחרי שבחרתם בפאפוס או בלימסול, עדיין נשארת השאלה באיזו סביבה תרצו לחיות או להשקיע. מרכז עירוני, שכונת מגורים שקטה, פרבר קרוב לעיר וכפר בהרים מציעים שגרות חיים ואפשרויות השקעה שונות מאוד, גם כאשר המרחק ביניהם על המפה נראה קטן.

מגורים בעיר יכולים להתאים לכם אם אתם רוצים קרבה למסעדות, חנויות, בתי ספר, שירותים ומקומות בילוי. הפרברים מציעים לעיתים איזון בין נגישות לעיר לבין מרחב ושקט. הכפרים מתאימים לכם אם אתם מחפשים קצב אחר, נוף פתוח, אופי קהילתי ותחושת מרחב שקשה יותר למצוא באזורים העירוניים.

בית בכפר יכול להיות חדש או קיים, ולכן הוא אינו סוג נפרד של נכס אלא בחירה בסביבת חיים. כאן חשוב לבחון את הבית ואת הכפר כשני חלקים של אותה החלטה.

אנחנו פוגשים אתכם כשאתם מגיעים לקפריסין עם מחשבה ברורה על מגורים בעיר, ובמהלך הסיורים אתם מגלים שהשקט, המרחב והאופי של הכפרים מתאימים להם יותר. במקרים אחרים אתם מתאהבים בנוף ובאווירה הכפרית השקטה, אבל מבינים לאחר בדיקה מעשית שהמרחקים והשגרה העירונית חשובים להם יותר.

כדי לדעת אם החיים בכפר מתאימים לכם, כדאי לבדוק את זמני הנסיעה, השירותים הרלוונטיים לכם, דרכי הגישה, התשתיות והאווירה לאורך השנה. הכפר צריך להתאים גם ליום שלישי בבוקר, לא רק לשקיעה היפה שראיתם במהלך הסיור.

אם הכיוון הכפרי מסקרן אתכם, תוכלו להעמיק במדריך שלנו על החיים בקפריסין הכפרית — מדריך לרכישת בית בכפר.

הבחירה הנכונה מתחילה בסדר עדיפויות

הבחירה בין נכס חדש לנכס קיים ובין עיר לכפר נגזרת מהמטרה המרכזית של הרכישה. אם הנכס מיועד בעיקר למגורים שלכם, שגרת החיים, התחושה וההתאמה האישית יקבלו משקל משמעותי. אם המטרה המרכזית היא השקעה, הביקוש, אופן השימוש והיכולת לנהל את הנכס יהיו חלק מרכזי יותר בהחלטה.

כאשר אתם רוצים לשלב בין שימוש אישי לבין הכנסה, נדרש סדר עדיפויות ברור. נכס שתפור בדיוק לשגרת החיים שלכם אינו תמיד הנכס שיניב את התוצאה הכספית המרבית, ולהפך. ההחלטה מה נמצא במקום הראשון מאפשרת לנו לבחון את האפשרויות בצורה כנה ומעשית.

אחרי שסדר העדיפויות ברור, גם רשימת הנכסים מצטמצמת באופן טבעי. כך אפשר להתמקד במה שמתאים באמת למטרות, לתקציב ולאורח החיים שאתם מחפשים, ולהימנע מביקורים מיותרים בנכסים שלא יובילו להחלטה הנכונה.