יש הרבה לדעת על מיסוי נדל"ן בקפריסין בכלל ועל מיסים בקפריסין בפרט, תושבות מס בקפריסין, מהו חוק 60 יום ומה זה מס ההגנה שמדברים עליו ואיך זה קשור למושג הנקרא Domicile. בכתבה הזו איננו מתיימרים לתת יעוץ מקצועי אלא רק לתת לכם מידע ראשוני ועובדות הנוגעות למערכת מיסוי הנדל"ן בקפריסין. כשנעבוד ביחד נכסה את כל הנדרש מהצד הקפריסאי ואתם תצטרכו לפעול על פי ההנחיות מול רואה החשבון הישראלי שלכם. באופן הזה תדעו מה קורה, מה צריך לעשות ואיך לבצע תכנון מס נכון כדי לצמצם חשיפות מס אפשריות. תמיד תזכרו לצאת מנקודת הנחה שלמרות שיתוף פעולה הדוק במספר רב של תחומים עדיין אין אמנת מיסים בין קפריסין לישראל. מצב זה מחייב זהירות ותכנון קפדני שיתחשב במיסוי בקפריסין וגם מול מיסוי אפשרי בישראל. בעיקר אם רוצים לשהות בקפריסין תקופות ארוכות.
טבלאות עם מספרים תקבלו בהמשך אבל קודם בואו נבין קצת יותר את ההגיון הקפריסאי. זה כדאי ועוזר מאוד להתנהלות תקינה איתם. מיסוי בקפריסין אינו מסובך כבישראל והוא גם הגיוני ברגע שמבינים איך הראש הקפריסאי עובד. אז בסיס מיסוי בקפריסין הקשור לנדל"ן הוא שאתם תהיו חייבים במס בקפריסין על כל הכנסה שאתם מייצרים מהענף. בגדול הרשויות בקפריסין מחלקות את רוכשי הדירות או הבתים בקפריסין לשני סקטורים עיקריים. סקטור הנופשים, רוכשי דירה אחת או בית בקפריסין (Holiday homes) שבאו להנות ווסקטור המשקיעים (investors) שבאו לעשות כסף.
מה זה אומר מבחינת מיסוי נדל"ן בקפריסין? לדוגמא, באתם וקניתם דירה בפאפוס, שיפצתם אותה יפה ומכרתם ברווח. מאחר וזו דירה ראשונה שאתם מוכרים בקפריסין הרי ששתי הקלות משמעויות תקבלו. האחת, פטור חד פעמי ממס על הרווח בסך 17,086 אירו (אגב, אם עשיתם הסיבוב על קרקע חקלאית הפטור יהיה 25,629 אירו). אז נגיד שמכרתם דירה בפאפוס והרווחתם מהמכירה 20,000 אירו הרי שתשלמו מיסים בקפריסין על 2,500 אירו. שיעור המס במכירת דירה ראשונה יעמוד על 20% בלבד. ממשלת קפריסין מתייחסת אליכם ככאלו שרכשו Holiday home בקפריסין ועכשיו מוכרים אותו וממשיכים הלאה.
אבל בואו נראה מה קורה אם החלטתם שזה ממש מגניב ורוצים לעשות סיבוב נוסף? קודם כל הפטור אינו קיים יותר ואתם משלמים מס מהאירו הראשון. מדרגת מיסוי של 20% כנראה נצליח לקבל גם הפעם, אם כל הפליפ הזה לא היה מהיר מדי. בפעם השלישית? המס שיוטל עליכם הפעם יהייה 30%. למה? כי הממשלה זיהתה שאתם עסק ולא אדם פרטי. באתם לעשות כסף מענף הנדלן בפאפוס ומבקשת מכם את החלק שלה. אמרנו הוגן נכון? אגב אם יעבור הרבה זמן בין מכירת הדירות תוכלו להמנע מעליית מדרגת המס הזו אך זה אינו בטוח ותלוי בגורמים שונים המשפיעים על תשלום מיסים בקפריסין.
פשוט וקל. תשלמו מיסים בקפריסין על מה שיוצא מסכום המכירה פחות סכום הקניה ותוכלו להזדכות במס על כל ההוצאות הישירות שהיו לכם במהלך השיפוץ. כאמור 20% אם מגדירים אתכם כאדם פרטי ו- 30% אם תוגדרו עסק. הבעייה העיקרית כאן היא ההתחשבות במע"מ. אתם צורכים שירותים עם מע"מ, קונים חומרים עם מע"מ אבל אין לכם שום מנגנון הזדכות מול רשות המע"מ בקפריסין. צריך לקחת את זה בחשבון בחישובים הכלכלים. האם הקמת חברה בקפריסין יכולה לעזור? האם זה כדאי בכלל? נדבר על זה בהמשך.
ובהזדמנות זו, חלקכם אולי שמע על פטור של 85,400 אירו ממס על מכירת דירה. בואו נעמיד דברים על דיוקם. הפטור הזה ניתן אך ורק לאזרחים או תושבים חוקיים בקפריסין אשר יכולים להוכיח בהוכחות שונות את עובדת היות הבית שהם מוכרים בית המגורים שלהם בקפריסין שבו אכן גרו בחמש שנים האחרונות. גם פטור זה הוא חד פעמי ואינו נוגע, כמובן, לעניין שלשמו התכנסנו כאן. בעתיד ובמקרה ותרצו תושבות קפריסאית או תושבות מס בקפריסין תקנו ביתכם ותתחילו לספור השנים.
שלום לכם ושמחים שקפצתם לבקר אותנו. אנחנו מוריה ואופיר וכתבנו את האתר הזה במו ידנו על מנת לעזור ולקדם את הצלחת הישראלים המגיעים לקפריסין למטרות שונות ועל הדרך גם להרוויח מעמל כפינו והשרות האיכותי אותו אנחנו מציעים לכם .
מעונינים לשמוע עוד?
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
כאמור, חוקי מיסוי נדל"ן בקפריסין אומר שאתם צריכים לשלם מיסים בקפריסין על כל הכנסה שאתם מייצרים מהשקעות הנדלן שלכם בקפריסין גם אם אינכם במעמד של תושבות מס בקפריסין. זה נכון גם להכנסה משכירות. אבל המס הוא מדורג ומפורט בטבלה (באירו)
אז כמו שאתם רואים עד הכנסה של 19,500 אירו לשנה לא תצטרכו לשלם מיסים בקפריסין בכלל. ומאחר ודמי השכירות בקפריסין אינם כבישראל הרי שרוב המשקיעים שקונים דירה אחת או שתיים לא יגיעו בכלל למדרגה הזו. אבל בישראל תצטרכו לשלם מס על הכנסה מהשכרת דירה בחו"ל של 15%. באם הכנסתכם משכירות בקפריסין תהייה יותר מ- 19,500 אירו לשנה תצטרכו לשלם מס בקפריסין ומכיוון שאין אמנת מס עם ישראל אתם עלולים למצוא עצמכם במצב של כפל מס ולשלם בשתי המדינות. על מנת להמנע מכך יש לנהל את עניינכם בחוכמה ותשומת לב ולהתייעץ ממושכות עם רואה החשבון הישראלי שלכם. בקיצור אולי תושבות מס בקפריסין תהייה רעיון טוב עבורכם.
ריכזנו עבורכם טיפים לשנת 2024 שיעזרו לכם רבות אם אתם רוצים להיות משקיעי נדל"ן בחו"ל ובמיוחד אם בחרתם להיות משקיעים בקפריסין. למתחילים ולעצמאים שבניכם ידע הוא ערובה להצלחה והכרות עם השוק והבנת כשלים אפשריים בדרככם יביאו לכם תוצאות טובות יותר ובוודאי ימנע מכם תסכול
אחד הפתרונות שיוצגו לכם בקפריסין עבור הפחתת שיעורי המס היא הקמת חברה בקפריסין והתנהלות דרכה. התהליך הינו פשוט מאוד ומורכב ממספר שלבים קצרים, עלות של 3,000-3,500 אירו (כולל פתיחת חשבון בנק לחברה שעלותו גבוהה מפתיחת חשבון בנק פרטי בקפריסין) ובערך שבועיים וסיימנו להקים לכם חברה. מזל טוב! עכשיו תרשום אתכם רואת החשבון שלנו במע"מ בקפריסין ואתם יכולים להתחיל להזדכות על הוצאות, תשלומי מע"מ וכדומה.אפילו לקחת משכנתא כחברה ניתן, נדריך אתכם בעניין אם נידרש לו. אגב, בענייני הזדכות על מע"מ, קפריסין בניגוד לישראל אינה ממהרת להחזיר מע"מ, כספכם נשאר אצלם והם מתחשבנים אתכם בהמשך. אומר שיקח זמן עד שתפגשו שוב את הכסף ששילמתם וגם את זה צריך לקחת בחשבון.
בקניית נכסי נדל"ן בקפריסין תשלם חברה מס בולים ודמי העברה כאדם פרטי. פירוט ודוגמאות לחישובי מס בולים ודמי העברה תוכלו למצוא במדריך למשקיעי הנדל"ן בפאפוס 2022 שכתבנו.
מבחינת מיסוי בקפריסין זה פשוט. מס חברות בקפריסין עומד על 12.5% בלבד אך יש תוכניות ושמועות על העלתו ל 15%. מן הסתם זה לא יעשה בקרוב, בוודאי לא תחת השפעת המשבר הכלכלי שנפל עלינו עם הקורונה. אז איך הם לוקחים המס? נגיד שביצעתם כחברה מכירת בית בקפריסין והרווחתם 10,000 אירו אחרי ניכוי כל ההוצאות. במידה והגשתם דוחות בזמן והכל תקין אצלכם תשלמו מס במועדים הרגילים. אבל, אם לא הגשתם דוחות וכדומה, ממשלת קפריסין תגבה 10% מהרווח ותשאיר את ה- 2.5% הנוספים להתחשבנויות סוף השנה או סוף תקופה. כיום קפריסין מנסה להטמיע מנגנון גביית מיסים חדש שקצת מזכיר את שיטת המקדמות בישראל.
עד כאן הכל טוב ויפה, שילמתם מיסים בקפריסין והרווח נשאר בבנק. מתי מוציאים אותו ואיך?
פה הזמן שנזכיר שוב שהכתבה הזו אינה תחליף ליעוץ מקצועי ובנושא שנדון עליו עכשיו בהחלט מומלץ לקבל יעוץ מקצועי ממשרדי ראיית חשבון מתמחים בארץ.
בואו נקפיא רגע את תמונת המצב ונראה עם מה אנחנו מתמודדים. כרגע אינכם במעמד תושבות מס בקפריסין. אתם תושבי מס (Tax residents) בישראל שבבעלותם חברה בקפריסין שבה אתם לא נחשבים Tax residents באופן אישי אלא רק החברה שבבעלותכם. במילים פשוטות, אתם אמורים לשלם מס החברות בקפריסין ואת המס האישי על הדיבידנד שמשכתם מהחברה בישראל. מס על דיבידנד בישראל הוא משמעותי ועומד על 25-30% תלוי ברמת האחזקה והשליטה שלכם בחברה. ואם זה המצב הרי שחסכתם 10.5% מס שהיה נוסף לכם אם החברה הייתה מוגדרת כישראלית. הרעיון שלא למשוך דיבידנד ולהשאיר הכסף שהרווחתם בחו"ל מן הסתם כבר עלה בראשם של אנשים לפניכם ולכן שלטונות המס בקפריסין מחייבים אתכם למשוך דיבידנד פעם בשנתיים לפחות. כבר אמרנו שמיסים בקפריסין ומיסוי נדל"ן בקפריסין הם הגיונים? כמובן שאפשר לשחק קצת עם המספרים אבל בעקרון, זה המצב. עדיין קפריסין אינה ישראל שיכולה להחליט עבורכם כמה דיבידנד נראה להם שמשכתם אם לא תמשכו באמת, אם כי עדיין יבדקו אתכם.
ועכשיו לחלק הממש קשה. אתם צריכים לוודא ששלטונות המס בישראל לא יסווגו את החברה הזו כישראלית למרות שהוקמה בקפריסין והם יכולים לעשות את זה בקלות אם לא תהיו מדוייקים וברורים במה אתם עושים ותלוו בחוות דעת מתאימות שתוכלו להציג.
אתם תצטרכו להוכיח ניהול ושליטה מקפריסין ולא בכאילו. תצטרכו חברה שמייצרת הכנסות שאינן פאסיביות. תצטרכו ותצטרכו. איך מוכיחים?מה עושים? זה כבר לא לכתבה באינטרנט. נרחיב על כך בהמשך הדרך ואם נגיע לצורך בפתיחת חברה בקפריסין נעזור לכם בידע והנסיון שרכשנו בתהליך.
באם לא תצליחו לשכנע את שלטונות המס בישראל בטענתכם שזו אכן חברה זרה תהיו בבעייה. כאמור, אין אמנת מיסים בין קפריסין לישראל ולכן או שתצטרכו להשלים את ההפרש תמורת הצגה מפורטת וחתומה של כל מה ששילמתם בקפריסין או שבמקרה הממש גרוע הם יכולים לדרוש את המס בישראל ללא התחשבות בכך שכבר שילמתם מיסים בקפריסין. בכל מקרה יש מצב שהם לא יתחשבו בהוצאות שלכם בעת חישוב המס ואתם חשופים לנזק כספי רב.
אז לגבי כל פעולה שאתם עושים וקשור לנושא מיסים בקפריסין בכלל ומיסוי נדל"ן בקפריסין בפרט אתם חייבים להיות מאוד מסודרים. אנחנו נזכיר לכם הכל ומהצד הקפריסאי נטפל בכל מה שצריך אבל את העבודה בישראל מול רואה החשבון שלכם תצטרכו לעשות בעצמכם. כמובן שנעזור גם בזה.
אגב, מכירת מניות חברת נדל"ן בקפריסין ממוסה בקפריסין בכל מקרה, על פי החוק הראשוני שקובע שכל הכנסה מענף הנדל"ן שצברתם בקפריסין תמוסה בקפריסין. למעשה יש בזה הגיון רב מכיוון שמדי פעם מקימים חברה בקפריסין לפרויקט נדל"ן אחד בלבד ואז מי שרוצה בנכס קונה את מניות החברה שהנכס בבעלותה. קנייה כזו חוסכת תשלום Transfer fee.
בשוק הנדל"ן בקפריסין הוטלה חובת מע"מ בשנים האחרונות והמערכת עדיין חדשה ולא ברורה. קחו בחשבון אפשרות הטלת מע"מ על עסקאות שאינן Resale טהור. שיעור המע"מ ינוע בין 5-19% בהתאם לנתוני הנכס והנתונים האישיים שלכם. אנחנו בודקים את הנושא הזה מקרוב בכל עסקה שאנחנו מלווים. עסקת נדל"ן שעליה מוטלת חובת מע"מ תהייה פטורה מתשלום דמי ההעברה Transfer fee. שוב, אף אחד לא רוצה שתשלום מיסוי נדלI בקפריסין יהייה סתם, לא נחשב או כפול.
גם בעניין זה קפריסין פשוטה. אנחנו, כישראלים יכולים לשהות בה שלושה חודשים בכל חצי שנה. אם שהיתם בה יותר. מעל 183 ימים בשנה הרי שאתם עלולים למצוא עצמכם מוכרזים כתושבי מס קפריסאים ולדרישת תשלום מיסים גם בקפריסין בנוסף לישראל. כי כמה שקפריסין קלה בלקבל אתכם כתושבי מס ככה מדינת ישראל קשה בלוותר עליכם.
אם תרצו במגורים בקפריסין, אומר לשהות בקפריסין יותר מ- 180 ימים בשנה אפשר לעשות זאת בשני מסלולים. אחד זול ואחד לא. השקעת נדל"ן בקפריסין בכ- 300,000 אירו, בנכס חדש ונושא מע"מ תקנה לכם ולמשפחתכם תושבות קבע קפריסאית במסלול מהיר. אפשרות נוספת וזולה משמעותית תהיה לבקש ולקבל תושבות זמנית. ושוב נדגיש קבלת תושבות קפריסאית, מכל סוג אינה משנה לכשעצמה לסטטוס המיסוי שלכם ואינה מהווה אישור עבודה בקפריסין. אתם תמשיכו להיות ממוסים גם בישראל כל עוד לא פעלתם לשינוי המצב.
לקריאה מעמיקה על מסלולי התושבות מוזמנים להכנס לכתבה שהכנו עבורכם
אם תשהו בקפריסין הפנסיה שלכם תמוסה בקפריסין. עד 3,420 אירו לשנה תהיו פטורים ומעל לכך תשלמו 5% מס. או שתוכלו לבחור להיות ממוסים שנתית בהתאם למדרגות המס שהראנו קודם לכן.
תושבות בקפריסין, תושבות קבע בקפריסין, תושבות זמנית בקפריסין כמו גם במה כרוכה הגירה לקפריסין.. כל אלו הם מושגים שכדאי שתכירו. במיוחד ענייני התושבות.
צריך לזכור שתושבות בקפריסין אינה זהה לתושבות מס בקפריסין. לא ניכנס כאן ליעוץ מקצועי מפורט רק נזכיר שמאחר ואין אמנת מס בין קפריסין לישראל אתם נדרשים לתכנן צעדיכם בקפידה, כדי שלא תגיעו למצב של כפל מס. נכון להיום בקפריסין נקבעת תושבות המס על פי מספר ימי שהייה באי במשך שנה. עברתם את ה- 183 ימים אתם נחשבים תושבים לצורך מס בקפריסין. ישראל לעומת זאת קובעת את תושבות המס על פי מרכז חיים. אמנם יש שינוי בגישה וגם בישראל יש התכוונות לקביעת תושבות לצורך מס על פי מספר ימי שהייה בישראל אך אנחנו עדיין לא שם.
צריך לזכור שמבחינת קפריסין, הכרזה עליכם כתושבי מס בקפריסין אומרת שתמוסו על כלל ההכנסות שלכם מכל מקום בעולם וזו עלולה להיות בעייה עבורכם אם לא תפעלו כנדרש בישראל לניתוק תושבות תקין מול רשויות המס וביטוח לאומי.
חוק זה מתייחס לכל שנת מס בנפרד ובעצם בא לקבוע תנאים לתושבות מס בקפריסין לאנשים הזזים הרבה בעולם, בין אם טיילים, אנשי עסקים או "נוודים דיגיטלים".
בעצם החוק הזה פוטר את העומדים בתנאים מתשלום מיסים בקפריסין על הכנסותיהם מחוץ לקפריסין ומאפשר לכם תכנון מס מאוד מאוד נוח.
התנאים הנדרשים (נכון לכל שנת מס מחדש):
לרוצים להכנס לתושבות מס בקפריסין תחת הנחיות החוק הזה אנו ממליצים מאוד לנהל את עניינכם בישראל מול משרד מקומי המתמחה בניתוק תושבות ותושבות מס בישראל.
עצה נוספת היא לתת למשרד הישראלי המטפל בעניינכם לטפל אך ורק בצד הישראלי ולא להתקשר דרכו עם משרד בקפריסין. הקפריסאים מאוד מיומנים בצד שלהם ואנו נדאג שתקבלו יחס מקצועי ומחבק בעלות זולה משמעותית ממשרד שתגיעו אליו דרך הפנייה מהמשרד המטפל בעניינכם בישראל. זה נכון לכל מה שנוגע לענייני תושבות, מיסים בקפריסן, מיסוי נדל"ן בקפריסין ופתיחת חברות בקפריסין.
מס ההגנה (SDC) במתכונתו הנוכחית הונהג בקפריסין מ- 2015 ואם נדלג על הסיפור שהביא להטלת מס זה נוכל לגשת ישר לעובדות ובקצרה.
המס מוטל על:
המס מוטל על ההכנסות מכל העולם.
אז זה המס, נעים להכיר, אבל מה שיותר חשוב לנו הוא על מי הוא מושת.
אז ככה, המס הזה רלוונטי אך ורק לתושבי מס בקפריסין, תחת חוקי 183 או 60 הימים שהם Domiciled.
אתם, כשאתם מגיעים לקפריסין ונרשמים בה כמשלמי מיסים בקפריסין, אתם יכולים לבקש ולקבל מעמד של Non-Domiciled. תצטרכו להביא תעודות לידה שלכם ושל אביכם כדי להראות שבשני דורות האחרונים נולדתם מחוץ לקפריסין. תהליך פשוט יחסית. ברגע שיאושר מעמד זה עבורכם תהיו פטורים ממס זה. אומר, 0% מס על דיבידנד, שכירות ורווחים מריבית.
אם תמשיכו להיות תושבי מס קפריסאים במשך 17 שנים ברצף יתבטל מעמדכם כ – Non Domicilied ותהפכו ל- Domiciled אומר שתצטרכו לשלם מס הגנה. ועד אז יש לכם זמן לחשוב מה לעשות עם זה.
מיסוי נדל"ן בקפריסין ובכלל מיסים בקפריסין אינם מרתיעים אותנו. מה שצריך לשלם על פי חוק טוב לו שישולם כך שלא נייצר לעצמנו בעיות לעתיד. בוודאי כשמדובר על תשלום מס בארץ זרה. מערכת המיסוי בקפריסין הגיונית וצנועה. ביחד עם רואה החשבון המומלץ שלנו נוכל לעזור לכם בכל השאלות והתכנונים הנדרשים מהצד הקפריסאי ולתת לכם מנסיוננו גם את הדברים החשובים לעשות בישראל.
אתר רשויות המס בקפריסין מכיל המון חומר וגם די ידידותי למשתמש. אז אם יש בכם רצון לקרוא מהמקור אתם מוזמנים להכנס לאתר שלהם.
מדריך נדל"ן בפאפוס קפריסין שחשוב לקרוא לפני שמחליטים על השקעות נדל"ן בפאפוס או יזמות השקעה בפאפוס. כל מה שמעניין ואתם צריכים לדעת כמשקיעים.